Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 567 BGB – Belastung des Wohnraums durch den Vermieter.

Gesetzestext

¹Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter mit dem Recht eines Dritten belastet, so sind die §§ 566 bis 566e entsprechend anzuwenden, wenn durch die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. ²Wird der Mieter durch die Ausübung des Rechts in dem vertragsgemäßen Gebrauch beschränkt, so ist der Dritte dem Mieter gegenüber verpflichtet, die Ausübung zu unterlassen, soweit sie den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen würde.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 567 – entspricht § 577 aF –, ergänzt § 566 und richtet sich gegen mögliche Schikanen des Vermieters. Gewollt ist der Schutz des Mieters bei nach Überlassung des Objekts entstandenen dinglichen Belastungen. Der Berechtigte eines Gebrauchsrechts soll die entspr Rechte des Mieters nicht beeinträchtigen können. ›Belastung eines Wohnraums‹ ist untechnisch gemeint.

B. Anwendungsbereich.

Rn 2

Die §§ 567f sind anwendbar auf Wohnraum-, Gewerberaum- und Grundstücksmiete und Nießbrauch (AG Mönchengladbach IMR 19, 450, str). Geregelt werden nur Grundstücksbelastungen mit dinglichen (nicht bloß schuldrechtlichen) Rechten. § 567 soll für Sondernutzungsrechte nach §§ 5 IV, 13 WEG analog gelten (LG Hambg WuM 97, 47 [LG Hamburg 19.11.1996 - 316 S 55/96] und Sternel MDR 97, 316, sehr str). Der Mieter ist schutzbedürftig, falls der Sondernutzungsberechtigte nicht Mitvermieter ist, vgl § 566 Rn 20.

C. Tatbestandsvoraussetzungen.

Rn 3

Grundstücksbelastungen – Nießbrauch (§ 1030; vgl Emmerich, 10 Jahre MietRRefG S 729, LG Mühlhausen v 27.5.08, 3 O 122/08), Erbbaurecht, dingliches Wohnungsrecht (§ 1093), Dauerwohn- und Nutzungsrecht (§ 31 WEG) sowie Wohnungs- und Teilerbbaurechte (§ 30 WEG), Grunddienstbarkeit (§ 1018) und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090) – zugunsten eines Dritten nach Mietvertragsschluss und Überlassung.

D. Rechtsfolgen.

I. Gebrauchsentziehende (dingliche) Belastungen, § 567 S 1.

Rn 4

Hier tritt der aus ihr Berechtigte anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten desselben aus dem Mietverhältnis mit den aus § 566 bekannten Rechtsfolgen ein. Veräußert der vermietende Eigentümer das gesamte Mietobjekt unter Nießbrauchsvorbehalt bleibt er weiter Vermieter (LG Baden-Baden WuM 93, 357). Bei gebrauchsentziehenden dinglichen Rechten, die sich räumlich nur auf einen Teil des Mietvertrags beziehen, werden dagegen der ursprüngliche Eigentümer/Vermieter sowie der dinglich Berechtigte in Gemeinschaft neue Vermieter (NomosK/Riecke § 567 Rz 10). Bis zum Erlöschen der dinglichen Belastung kommt es zu einer temporären aber totalen Verdrängung des ursprünglichen Eigentümers/Vermieters.

II. Bestellung lediglich gebrauchsbeschränkender Rechte, § 567 S 2.

Rn 5

Hier verbleibt es beim ursprünglichen Vermieter/Eigentümer. Dem Mieter wird lediglich ein Unterlassungsanspruch gewährt. Bei gestaffelten oder nebeneinander bestehenden gegenständlich beschränkten nicht das gesamte Mietverhältnis umfassenden dinglichen Berechtigungen gilt § 567 2 analog.

E. Beweislast.

Rn 6

Der Mieter muss die Voraussetzungen für den Eintritt voll beweisen, wenn er hieraus eigene Ansprüche herleiten will. Für den Unterlassungsanspruch nach § 567 2 muss der Mieter die Beeinträchtigung seiner vertragsgemäßen Rechte beweisen.

F. Abdingbarkeit.

Rn 7

Nur unter Zustimmung des Mieters und durch Individualvereinbarung kann § 567 abgedungen werden (aA Lammel § 567 Rz 4); formularvertragliche Abweichungen scheitern an § 307 II Nr 1.