Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558 BGB – Mieterhöhung b ... / III. Berechnung.

1. Mietbegriff.

Rn 25

Der Berechnung der Kappungsgrenze ist gem § 558 III nicht die zuletzt geschuldete aktuelle Miete, sondern die 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558b I) geltende ›Ausgangsmiete‹ zu Grunde zu legen (BGH ZMR 19, 661 Rz 20; NJW 16, 239 Rz 20). Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise – fiktiv – hätte gebildet werden können. Maßgeblich ist vielmehr ihr zum Vergleichsstichtag tatsächlich geltender Betrag, ohne dass es zusätzlich darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist (BGH NJW 16, 239 Rz 20). Mietminderungen sind unbeachtlich (BGH ZMR 19, 661 Rz 21). Eine fehlerhafte Angabe berührt nicht die formale Wirksamkeit (BGH GE 08, 45). Der Begriff Miete ist entspr dem allgemeinen Sprachgebrauch als ein Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen. Eine Inklusivmiete ist aber nicht in eine Grundmiete und einen Betriebskostenanteil aufzuteilen (BGH ZMR 04, 327).

2. Mieterhöhungen.

Rn 26

Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten sind in die Kappungsgrenze einzuberechnen (BGH WuM 04, 348). Erhöhungen nach §§ 559, 560 bleiben hingegen gem § 558 III unberücksichtigt, jedenfalls sofern sie nicht älter als 3 Jahre sind (LG Berlin ZMR 98, 348). Dazu sind die Kosten zunächst auszuklammern und nach Feststellung der Kappungsgrenze wieder hinzuzurechnen (Hamm ZMR 93, 161). Ausgeklammert bleiben auch solche Mieterhöhungen, die auf den in §§ 559, 560 genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH ZMR 04, 503). Für die Berechnung der Kappungsgrenze sind während der Preisbindung vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu berücksichtigen (BGH NZM 10, 736, 737 [BGH 16.06.2010 - VIII ZR 258/09]; 04, 545).