Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558 BGB – Mieterhöhung b ... / I. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sein Zweck ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, iRd Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen (BVerfG NJW 89, 969 [BVerfG 08.11.1988 - 1 BvR 1527/87]; BGH WuM 18, 771 [BGH 24.10.2018 - VIII ZR 52/18] Rz 15). Eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters ist verfassungsrechtlich geboten (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Zu diesem Zweck sind der Anspruch aus § 558 I 1 und Mieterhöhungsverlangen geschaffen worden (zum Inhalt und den Einzelheiten s § 558a Rn 2 ff). Der Anspruch setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat (BGH NJW 07, 2546 [BGH 20.06.2007 - VIII ZR 303/06]). Denn der Mieter muss grds damit rechnen, dass eine Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Den Interessen des Mieters wird iÜ durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8 ff), die Sperrfrist (Rn 5), die Wartefrist (Rn 5) und die Kappungsgrenze (Rn 20) angemessen Rechnung getragen. Etwas anderes gilt, wenn die Vermietung auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechtes zu Verlusten führen würde (BVerfGE 71, 239, 259 = NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186). In diesem Falle kann der Vermieter auch jenseits von § 558 eine Anpassung nach § 313 verlangen. Etwa im preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis haben (BGH NJW 10, 1663 [BGH 24.03.2010 - VIII ZR 160/09]).