I. Überblick.
Rn 1
§ 557 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Zur Gesetzesgeschichte s.a. § 557 BGB Rn 1 f. Er leitet das 2. Unterkap mit den Regelungen über die Miethöhe ein und fasst die Möglichkeiten zusammen, wie die Vertragsparteien (Änderungsvereinbarung) oder der Vermieter einseitig (va nach §§ 559, 560) die Miete ändern können. Mit der Voranstellung der Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung in § 557 I, II wird das grds auch für Mieterhöhungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit (Vor §§ 145 ff Rn 12 ff) im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und einvernehmlichen Vertragsänderungen grds der Vorzug eingeräumt (BGH NJW 07, 3122 [BGH 18.07.2007 - VIII ZR 285/06] Rz 15). Zum Anwendungsbereich vor § 557 BGB Rn 3.
II. Zweck.
Rn 2
Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Form von Staffel- oder Indexmieten (§§ 557a, 557b) zulässig.
Rn 3
Kommt zwischen den Parteien keine Vereinbarung zustande, bestimmt § 557 III, dass ein Vermieter – soweit nicht etwas anderes vereinbart ist – einseitige Mieterhöhungen ausschl im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558–560 durchsetzen kann.
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