Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556g BGB – Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete.

Gesetzestext

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:

1.	im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war,
2.	im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
3.	im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
4.	im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt,

Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.

A. Zweck und Allgemeines.

Rn 1

§ 556g I 1, 2 schützen §§ 556d–556f, soweit es um den Mieter geht. § 556g I 3, 4 ordnen an, was gilt, wenn die Voraussetzungen des § 556d I vorliegen. § 556g Ia, der durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 eingefügt worden ist (Übergangsrecht s vor § 556d Rn 4), verpflichtet den Vermieter, der sich auf eine Ausn berufen will, diese zu benennen. § 556g II 2, der durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 eingefügt worden ist (Übergangsrecht s vor § 556d Rn 4), regelt eine besondere Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. § 556g III gibt dem Mieter ein Auskunftsrecht, § 556g IV bestimmt die Textform für Erklärungen nach § 556g Ia, II und III. Zur Gesetzesgeschichte vor §§ 556d–556g Rn 1 f.

B. Unabdingbarkeit der §§ 556d–556g (§ 556g I 1, 2).

Rn 2

Eine bei Abschluss des Mietvertrags getroffene, zum Nachteil des Mieters von §§ 556d–556g abweichende Vereinbarung – egal, welchen Gegenstand sie betrifft – ist nach § 556g I 1 unwirksam. So liegt es etwa für eine Vereinbarung, die den Beweismittelkanon der ZPO beschränkt (LG Berlin WuM 18, 414). Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies indessen nur, soweit die nach § 556d I (§ 556d Rn 10) bzw 556e I 1 (§ 556e Rn 12) zulässige Miete überschritten wird (§ 556g I 2). Ferner können die Vertragsparteien die Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen (§ 557 Rn 5 ff).

C. Rechtsfolge eines Verstoßes (§ 556g I 3, 4, II).

I. Überblick.

Rn 3

Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 556g II 1 (Rn 6 ff) gem § 556g I 3 zu viel gezahlte Miete nach §§ 812 ff herauszugeben (LG Berlin NZM 17, 332; AG Hamburg-St. Georg ZMR 17, 744; AG Hamburg-Altona ZMR 17, 649). Es handelt sich um eine Rechts grundverweisung (Hinz ZMR 14, 593, 599; aA Grüneberg/Weidenkaff Rz 4). Haben mehrere Personen eine Wohnung angemietet, sind sie Mitgläubiger und ist Leistung an alle (§ 432) einzufordern (BGH ZMR 20, 827 Rz 42; 20, 629 Rz 41). Der Mieter kann seinen Anspruch grds abtreten. Die Abtretung an einen Legal-Tech-Anbieter verstößt nicht gegen § 3 RDG und ist nicht nach § 134 unwirksam (BGH NZM 22, 325; ZMR 20, 827 Rz 24 ff; DB 20, 1564 Rz 25 ff; ZMR 20, 629 Rz 43 ff; NJW 20, 208 Rz 97 ff und Rz 143 ff).

Rn 4

Ausgeschlossen ist nach § 556g I 4 der Einwand der Kenntnis der Nichtschuld (§ 814) und des beiderseitigen Gesetz- oder Sittenverstoßes (§ 817 S 2...