Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 543 BGB – Außerordentlic ... / 2. Vertragsverletzungen durch den Mieter gem § 543 II Nr 2.

Rn 13

Entgegen der Gesetzesbegründung (BTDrs 14/4553, 44) wird in II im Unterschied zu § 553 aF nicht mehr jede Vertragsverletzung durch den Mieter erfasst. Der Vermieter hat nur noch in den genannten (früher lediglich beispielhaften) Fällen ein fristloses Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder diese unbefugt einem Dritten überlässt. Sonstige Vertragsverletzungen fallen unter I. Die beiden Konstellationen in II Nr 2 müssen zudem eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte begründen. Die frühere Rspr, wonach die Fälle in II Nr 2 gesetzliche Beispiele erheblicher Vertragsverletzungen seien (BGH NJW 85, 2527 [BGH 28.11.1984 - VIII ZR 186/83]), ist obsolet, da es sich nicht mehr um Beispiele eines Grundtatbestandes, sondern um eigenständige Tatbestände handelt. Bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 II ist deshalb eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 I genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zusätzlich erfüllt sein müssen (BGH NJW 15, 1296 [BGH 04.02.2015 - VIII ZR 175/14]; NJW 09, 2297 [BGH 29.04.2009 - VIII ZR 142/08]).

a) Erhebliche Gefährdung der Mietsache.

Rn 14

Während der Gebrauchsüberlassung ist der Mieter zur sorgfältigen Behandlung der Mietsache verpflichtet. Gefährdende Pflichtverletzungen können sein zB unzureichende Lüftung bzw. Heizung der Mieträume (vgl BGH NZM 16, 550 [BGH 13.04.2016 - VIII ZR 39/15]); Nichterfüllung der entgegen § 535 I 2 vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht; Herbeiführung einer Brandgefahr; im Ausnahmefall Überbelegung (vgl BGH NJW 93, 2528; BVerfG ZMR 94, 10) oder übermäßige Tierhaltung (LG Karlsr NZM 01, 891); unterlassene Heizung durch den Mieter oder Dritte (§ 278) trotz Frostgefahr. Bei Mietermehrheit ist die Gefährdung durch einen Mieter ausreichend (Ddorf NJW-RR 87, 1370 [OLG Düsseldorf 18.03.1987 - 15 U 183/86]). Nach dem Gesetzeswortlaut muss noch kein Schaden eingetreten sein, die Gefährdung genügt. Eine lediglich abstrakte Gefahr reicht jedoch nicht. Die Gefährdung muss erheblich sein. Eine Vermüllung der Wohnung (›Messi‹) soll nicht ausreichen (LG Karlsruhe IMR 20, 8).

b) Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Rn 15

Zur Gebrauchsüberlassung an Dritte s § 540 Rn 2–7. Eine Gebrauchsüberlassung liegt auch vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter seinerseits unbefugt weitervermietet (Hamm NJW-RR 92, 783 [OLG Hamm 17.01.1992 - 30 U 36/91]). Familienangehörige sind nicht Dritte (BGH NJW 93, 2528 [BGH 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93]).

Rn 16

Hat der Mieter einen vertraglichen oder gesetzlichen (§ 553) Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung, diese aber nicht eingeholt, so ist der Tatbestand des II Nr 2 erfüllt, der Kündigung steht jedoch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 entgegen (BayObLG NJW-RR 91, 461; Ddorf ZMR 03, 177). Eine fristlose Kündigung ist ferner gem § 242 ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untervermietung über einen längeren Zeitraum stillschweigend geduldet hat (Frankf IMR 2018, 193).

Rn 17

Zur Abhilfefrist und deren Entbehrlichkeit s Rn 25. Die Beweislast für sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen trägt der Vermieter.