Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 543 BGB – Außerordentlic ... / III. Abhilfefrist und Abmahnung nach § 543 III.

Rn 25

Mit Ausnahme der Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem II Nr 3 (zu dem im Einzelfall auch dort bestehenden Abmahnungserfordernis s Rn 24) ist die fristlose Kündigung erst nach Ablauf einer Abhilfefrist oder nach Abmahnung zulässig (auch bei erheblicher Gesundheitsgefährdung gem § 569 I: BGH NJW 07, 2177 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06], vgl aber Rn 26). Eine Abhilfefrist ist zu setzen, wenn die Pflichtverletzung bzw deren Folgen noch andauern. Andernfalls ist abzumahnen (Erman/Jendrek § 543 Rz 28). Eine Kündigungsandrohung ist nach dem Gesetzeswortlaut entbehrlich (zu möglichen Ausnahmen BGH NJW 07, 2474 [BGH 13.06.2007 - VIII ZR 281/06]). Die (formlose) empfangsbedürftige Erklärung muss ggü dem Vertragspartner erfolgen, also bei vertragswidriger Untervermietung iSd II Nr 2 Alt 2 ggü dem Hauptmieter. Bei Mietermehrheit s Rn 29. Das beanstandete Verhalten ist jeweils genau anzugeben. Eine zu kurze Abhilfefrist setzt eine angemessene Frist in Gang (Ddorf ZMR 06, 518 (521), die Kündigungserklärung darf aber nicht vor deren Ablauf erfolgen. Eine unwirksame Kündigung kann gem § 140 in eine Abmahnung umgedeutet werden (vgl Hamm NJW-RR 93, 1163, wohl ZMR 96, 487). Die Beweislast für die gesetzte Abhilfefrist bzw die Abmahnung trägt der Kündigende.

Rn 26

Gem 2 sind Abhilfefrist bzw Abmahnung entbehrlich, wenn (Nr 1) diese offensichtlich keinen Erfolg versprechen – zB bei ernsthafter und endgültiger Abhilfeverweigerung (BGH NJW 76, 796; Ddorf ZMR 01, 346); bei Unmöglichkeit; bei unzumutbaren Belastungen für den Mieter (idR bei erheblicher Gesundheitsgefährdung gem § 569 I BGH NJW 07, 2177 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06]); bei Ungeeignetheit der Abmahnung zur Bewirkung eines vertragsgemäßen Verhaltens (vgl BGH NZM 04, 430 [BGH 02.03.2004 - XI ZR 288/02]) – oder (Nr 2) die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist – zB bei behördlicher Nutzungsuntersagung (BGH NJW 17, 1104 [BGH 02.11.2016 - XII ZR 153/15]) oder einer besonders schweren Pflichtverletzung s Kommentierung zu § 281. Die Beweislast trägt jeweils der Kündigende (Ddorf ZMR 05, 187, 188), s aber IV 2.

Rn 27

Folgen einer unberechtigten Abmahnung sind weder eine Schadensersatzpflicht (Hamm NJW-RR 96, 1294) noch ein Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch (BGH ZMR 08, 446).