Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 543 BGB – Außerordentlic ... / E. Rechtsfolge: Kündigungserklärung.

Rn 29

Für die Kündigungserklärung gilt bei Wohnraummiete die Schriftform (§ 568 I), der Kündigungsgrund ist genau zu bezeichnen (§ 569 IV). Bei Gewerberaummiete ist die Erklärung formlos und kann daher auch schlüssig erfolgen, zB durch Räumung und Zahlungseinstellung (Frankf ZMR 05, 617). Eine Teilkündigung ist bei einheitlichem Mietverhältnis unzulässig (BGH NJW 12, 224: separater Tiefgaragenmietvertrag kann gesondert gekündigt werden). Die Kündigung erlangt erst ab Zugang Rechtswirkung. Bei Mietermehrheit muss die Zustellung an alle Mieter erfolgen (BGH NJW 15, 473 [BGH 10.12.2014 - VIII ZR 25/14]; anders BGH MDR 12, 79 [BGH 23.11.2011 - XII ZR 210/09] für GbR). Fristsetzung bzw Abmahnung und Kündigung, für den Fall, dass Abhilfe unterbleibt, können gleichzeitig erklärt werden (Hambg NJW-RR 01, 153). Die Kündigung muss nicht innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. § 314 III findet keine Anwendung (BGH NJW 16, 3720 [BGH 13.07.2016 - VIII ZR 296/15]). Dauert die Vertragspflichtverletzung im Kündigungszeitpunkt noch an, stellt sich die Frage ohnehin nicht (BGH NJW-RR 09, 735 für Zahlungsverzug)

Ob die Voraussetzungen der Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung bei Zugang (so Staud/Rolfs § 542 Rz 67; LG Berlin ZMR 92, 24) oder schon bei Abgabe vorliegen müssen (so LG Köln WuM 01, 195; LG Duisburg ZMR 06, 532) ist strittig. Als Gestaltungsrecht kann die Kündigung nicht unter eine Bedingung iSd § 158 gestellt werden (aA bei Potestativbedingung Hambg ZMR 01, 25). Eine unwirksame fristlose Kündigung kann gem § 140 in eine Abmahnung (Rn 25) oder eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden (BGH NJW 03, 3053 [BGH 16.07.2003 - XII ZR 65/02]). In eine ordentliche Kündigung aber nur dann, wenn nach dem erkennbaren Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (BGH NJW 07, 1269 [BGH 24.11.2006 - LwZR 6/05]). Eine Umdeutung in ein Angebot zur einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrages ist nicht möglich (BGH NJW 84, 1028; LG Hamburg ZMR 02, 669). Eine freiwillige Rückgabe der Mietsache führt idR nicht zu einer stillschweigenden Vertragsaufhebung (Ddorf ZMR 09, 600). Zum Kündigungszugang per Einschreiben/Rückschein: Rostock IMR 21, 192.