Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 542 BGB – Ende des Mietv ... / 3. Außerordentliche Kündigung.

Rn 22

Eine vorzeitige Vertragsauflösung durch außerordentliche Kündigung ist durch außerordentliche befristete Kündigung sowie durch außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Rn 23

§ 109 I InsO regelt einen derartigen Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung (beachte für Wohnraummiete 109 2 InsO: An die Stelle der Kündigung tritt hier jetzt die Erklärung des Insolvenzverwalters, dass Ansprüche des Vermieters nicht mehr als Masseforderungen geltend gemacht werden können. Es kommt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; dieses wird vielmehr wieder auf den Schuldner übergeleitet; vgl Eckert NZM 01, 260, Pape NZM 04, 401, 410). Zu den Problemen bei einer Mietermehrheit vgl Steinicke ZMR 01, 160.

Rn 24

Die außerordentliche befristete Kündigung ist insb in folgenden Fällen im BGB-Mietrecht selbst geregelt:

• § 540 I, Mieterkündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermieterlaubnis
• § 544 1, Kündigungsrecht bei Mietvertrag über mehr als 30 Jahre
• § 555e4, Mieterkündigungsrecht bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• § 561, Kündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung
• § 563 IV, Kündigungsrecht des Vermieters nach Tod des Mieters
• § 563a II, Kündigungsrecht des verbleibenden Mieters bei Tod des Mitmieters
• §§ 564, 580, Kündigungsrecht der Erben und des Vermieters bei Tod des Mieters.

Rn 25

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist insb bei massiven Leistungsstörungen durch den anderen Vertragspartner vorgesehen. Voraussetzung ist ein ›wichtiger Grund‹, der einem Vertragspartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar erscheinen lässt (vgl BGH ZMR 07, 601).

Rn 26

Die Vorschrift des § 543 ist eine Sondernorm zur allgemeinen Regelung des neuen Schuldrechts in § 314. § 314 III ersetzt die 2-Wochen-Frist des § 626 II. Die Frist des § 314 III beginnt mit Vollendung des Kündigungstatbestandes und der entspr Kenntnis des Kündigenden. Außerdem ist zu beachten, dass die fristlose Kündigung oft erst nach fruchtlos abgelaufener Abhilfefrist (ggf mit Kündigungsandrohung) oder nach erfolgloser Abmahnung überhaupt zulässig ist (vgl § 543 II 1).