Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / VIII. Auswechslung der Vertragsparteien.

1. Aufhebungsvertrag.

Rn 97

Vermieter und Mieter oder einzelne Mieter können einen Aufhebungsvertrag schließen (BGH NZM 18, 601 Rz 26; 04, 419). Dies gilt grds auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen kann ein Aufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liegt, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt (BGH NZM 18, 601 Rz 26). Bei einer Mietermehrheit bedarf die ›Entlassung‹ eines Mieters zu seiner Wirksamkeit der ›Zustimmung‹ des anderen Mieters (Ddorf NJW-RR 02, 1233; Kobl ZMR 84, 30; offengelassen von BGH ZMR 05, 522; 04, 492, 493; s aber MDR 98, 394). Die Berufung auf das Zustimmungserfordernis kann nach § 242 allerdings unzulässige Rechtsausübung sein (BGH ZMR 05, 522; 04, 492, 493). Ebenso kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn der verbleibende Mieter sich auf die Unwirksamkeit zB einer Kündigungserklärung wegen Nichtabgabe ggü allen vertraglichen Mietern beruft (Frankf WuM 91, 103; LG Limburg WuM 93, 47 [LG Limburg 23.09.1992 - 7 S 36/92]). Eine schwere Erkrankung des Mieters rechtfertigt nicht dessen außerordentliche Kündigung (Ddorf MietRB 04, 232; MDR 01, 83), aber ggf einen Mieterwechsel. Bei einem Vermieterwechsel ist hinsichtlich der Wertsteigerung, die das Objekt durch Investitionen des Mieters erfahren hat, nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache auf Grund einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhält (BGH ZMR 06, 185, 186). Gemeinschafter und Gesellschafter eines gemeinsam geschlossenen Mietvertrags sind ggf verpflichtet, an dessen Aufhebung mitzuwirken (Rn 68). Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft (Rn 90) gibt der Vermieter im Zweifel konkludent die Zustimmung zu dem damit typischerweise verbundenen ständigen Mieterwechsel. Eine Ausn besteht, wenn dem Vermieter entspr § 549 II 1 der Nachfolger aus Gründen, die in dessen Person liegen, unzumutbar ist (LG Mainz WuM 82, 188; LG Karlsruhe WuM 85, 83 [LG Karlsruhe 25.01.1985 - 9 S 580/83]; aA LG Berlin WuM 82, 192 [LG Berlin 26.04.1982 - 61 S 34/82]).

2. Tod einer Vertragspartei.

Rn 98

Stirbt der Vermieter oder veräußert er die Mietwohnung, wird der Mietvertrag mit seinen Erben (§§ 1922, 1967) oder mit dem Erwerber (§ 566 I) fortgesetzt (BGH NJW 78, 2504 [BGH 21.06.1978 - VIII ZR 155/77]). Entspr gilt, wenn der Mieter stirbt. Allerdings ist beim Tode des Mieters gem § 580 sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Besonderheiten gelten bei der Wohnraummiete. Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, § 563 I 1; dasselbe gilt für den Lebenspartner. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. Erklären eingetretene Personen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entspr. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben. Für Einzelheiten s § 563 Rn 6 ff und Sternel ZMR 04, 713, 714 ff.

3. Ersatzmieter (Nachmieter).

a) Nachmieterklausel.

Rn 99

Die Mietvertragsparteien können eine Nachmieterklausel (zB ›der Mieter ist berechtigt, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, sofern in der Person oder in dem Geschäftszweck des Nachmieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt‹) vereinbaren (zur Schriftform s BGH ZMR 05, 434, 435). Zu unterscheiden sind insoweit echte und unechte Nachmieterklauseln (dazu § 537 Rn 10). IGgs zur unechten Nachmieterklausel, bei welcher der Vermieter nicht verpflichtet ist, mit dem Nachfolger abzuschließen, ist der Vermieter bei einer echten Nachmieterklausel an den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter gleichsam gebunden. Der Mieter darf nur bei einer echten Nachmieterklausel einen 1. geeigneten, 2. abschlussbereiten, 3. gleichwertigen und 4. zumutbaren Ersatzmieter stellen (BGH ZMR 03, 413, 414; LG Hildesheim WuM 05, 572). Ein Ersatz...