Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 463 BGB – Voraussetzungen der Ausübung.

Gesetzestext

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

A. Grundsätzliches.

I. Begriff.

Rn 1

Das Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten aufgrund Vereinbarung mit dem Verpflichteten das Recht, durch Erklärung ggü dem Verpflichteten im Falle des Verkaufs des belasteten Gegenstands einen Kaufvertrag mit denselben Bedingungen, wie sie der Verpflichtete mit dem Drittkäufer vereinbart hatte, zum Entstehen zu bringen.

II. Bedeutung.

Rn 2

Vorkaufsrechte werden va für Immobilien und Unternehmensbeteiligungen (s Westermann in: FS Wiedemann, 1349 ff) vereinbart. Sie haben typisch zwei Funktionen (Erman/Grunewald Rz 1): Häufig steht im Vordergrund, den Erwerb durch einen Dritten zu verhindern, zB bei Familienunternehmen durch Familienfremde (vgl BGH NJW 87, 890 [BGH 25.09.1986 - II ZR 272/85]) oder bei Grundstücken durch missliebige Nachbarn: Abwehrfunktion. Das Vorkaufsrecht dient aber auch dazu, bei einem derzeit nicht verkaufswilligen Eigentümer den späteren Kauf zu sichern: Erwerbsfunktion.

III. Anwendungsbereich.

Rn 3

Ein Vorkaufsrecht kann für alle Kaufverträge vereinbart werden. S zur Einräumung eines Vorkaufsrechts in Erbbaurechtsverträgen Götting ErbbauZ 22, 34 ff.

IV. Rechtsnatur.

Rn 4

Vergleichbar zum Wiederkaufsrecht (§ 456 Rn 3) ist die Rechtsnatur str, ohne dass daraus praktische Konsequenzen resultieren (BRHP/Faust Rz 9; vgl Karlsr NJW-RR 90, 932, 935 ›Burda/Springer‹): Vertreten werden: (1) durch den Vorkaufsfall und die Ausübung des Vorkaufs doppelt aufschiebend bedingter Kaufvertrag (RG 72, 385; 137, 29, 33; BGHZ 32, 375, 377 f; BGH NJW 00, 1033), (2) Gestaltungsrecht des Berechtigten auf Zustandebringen eines Kaufvertrags im Vorkaufsfall (BGHZ 102, 237, 240; 199, 136 Rz 21) und (3) die Offertentheorie, dass im Vorkaufsrecht ein unwiderrufliches Angebot des Verpflichteten auf Abschluss eines Kaufvertrags liegt, das im Vorkaufsfall wirksam und dann durch Ausübung angenommen wird (s mwN Staud/Mader/Schermaier Vorbem zu §§ 463 ff Rz 29–34). Meinung (1) und (2) werden kombiniert durch Qualifizierung der Ausübungserklärung als Gestaltungsrecht (vgl MüKo/Westermann Rz 7).

V. Gesetzliche Vorkaufsrechte.

Rn 5

Gesetzliche Vorkaufsrechte unterliegen grds den §§ 463 ff (OVG Bautzen BeckRS 11, 47461): zB des Miterben (§ 2034), des Mieters bei der Bildung von Wohnungseigentum (§ 577; grundl BGHZ 199, 136 Rz 5 ff, 17 ff zum Erwerbermodell), der Gemeinden (§§ 24, 25 BauGB; Ddorf RNotZ 10, 457, 458; ausf Hueber NotBZ 03, 445 ff, 04, 91 ff, 177 ff, 297 ff), des Arbeitnehmers (§ 27 ArbnErfG), nach SächsWaldG (Dresd aaO), §§ 4 ReichssiedlG (BGH LM § 505 BGB Nr 2; LG Chemnitz AgrarR 00, 414), 20 VermG (KG BeckRS 18, 14350), 37 SchuldRAnpG, 69 BbgNatSchAG aF (OVG Berl-Brandbg BeckRS 14, 50996).

VI. Vormiet-, Vorpachtrecht.

Rn 6

Auf Vereinbarung mit Inhalt und Struktur eines Vorkaufsrechts für Miet- und Pachtverträge sind die §§ 463 ff entspr anzuwenden, soweit nicht die Andersartigkeit dieser Vertragstypen entgegensteht (BGHZ 102, 237, 240; LG Karlsruhe NJW-RR 13, 1479, 1480; BRHP/Faust Rz 7; s § 466 Rn 1 f, § 467 Rn 1, § 469 Rn 2).

VII. Abdingbarkeit.

Rn 7

Der Inhalt des Vorkaufsrechts kann weitgehend frei vereinbart werden. Dies gilt für die Definition des Vorkaufsfalls ebenso wie für die Bedingungen des durch Ausübung mit dem Verpflichteten zustande kommenden Kaufvertrags, die auch noch nach Eintritt des Vorkaufsfalls abw vom Drittkaufvertrag gestaltet werden können (RG 104, 122, 123 zum limitierten Preis; BGH Rpfleger 71, 13). Das Vorkaufsrecht kann so Elemente der Alternativen gem Rn 8–13 aufnehmen.

B. Abgrenzung.

Rn 8

Kautelarjuristisch sind dem Vorkaufsrecht und seinen Funktionen ähnl:

I. Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094–1104).

Rn 9

Auf das dingliche Vorkaufsrecht finden die §§ 463 ff Anwendung (§ 1098 I 1), nicht aber umgekehrt die §§ 1094 ff auf das schuldrechtliche. Nur bei Vereinbarung besteht neben einem dinglichen ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (BGH NJW 14, 622 Rz 8 ff: wenn Vorkaufsrecht vom Vertragsschluss an und unabhängig von Eintragung im Grundbuch bestehen soll, Rz 17). Die wesentlichen Unterschiede sind: (1) Das dingliche Vorkaufsrecht wirkt als im Grundbuch einzutragende Belastung ggü jedermann, während beim schuldrechtlichen der obligatorische Anspruch des Berechtigten auf Eigentumsübertragung der Sicherung durch Vormerkung bedarf (Rn 17). (2) Nur das dingliche Vorkaufsrecht kann für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097), während das schuldrechtliche bei Nichtausübung zwingend erlischt (Rn 30). (3) In Abbedingung von § 464 II kann beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Kaufpreis abw zum Drittkaufvertrag vereinbart werden (Rn 7), während beim dinglichen die vollständige Konkordanz zum Drittkaufvertrag zwingend ist. (4) Zur unterschiedlichen Vollstreckungs- und Insolvenzfestigkeit s § 471 Rn 2.

II. Aufschiebend bedingter Kaufvertrag.

Rn 10

Über Potestativ(Voluntativ)Bedingung lässt sich der Kaufvertrag selbst ähnl wie ein Optionsrecht oder ein bindendes Verkaufsangebot gestalten. Praktisch werden Optionsrecht und Verkaufsangebot oft vorgezogen, da sie die fehlende Bindung des Käufers besser ausdrücken.

III. (Ankaufs)Optionsrecht.

Rn 11

Beid...