Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 464 BGB – Ausübung des Vorkaufsrechts.

Gesetzestext

(1) ¹Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. ²Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zu Stande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

A. Ausübung (Abs 1).

I. Rechtsnatur (Abs 1 S 1).

Rn 1

Die Ausübung erfolgt durch empfangsbedürftige Willenserklärung, die wegen ihres gestaltenden Charakters (§ 463 Rn 4) bedingungsfeindlich ist. Sie ist, auch bei Mitteilung des Vorkaufsfalls an den Berechtigten durch den Drittkäufer, immer dem Verpflichteten ggü abzugeben; Vertragsform ist möglich. Wegen II begründet die Erklärung auch Pflichten für den Berechtigten, weshalb sie in demselben Umfang wie eine Verpflichtungserklärung genehmigungsbedürftig ist (BGHZ 32, 375, 377 f für GemO; Grüneberg/Weidenkaff Rz 1); die Genehmigung muss vor Ablauf der Ausübungsfrist (§ 469 II) erteilt sein (BGHZ aaO 382 f; gegen eine Rückwirkung OVG Rheinland-Pfalz MittBayNot 06, 450, 453). Der Käufer kann die Rechtswidrigkeit der Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts geltend machen (OVG Rheinland-Pfalz aaO 452 f). Zur Rechtslage vor Wirksamkeit des Kaufvertrags wegen aufschiebender Bedingung oder fehlender Genehmigung s § 463 Rn 25 f.

II. Form (Abs 1 S 2).

Rn 2

Da schon die Vorkaufsvereinbarung die Form für das Rechtsgeschäft wahren muss (§ 463 Rn 16), ist die Ausübungserklärung nach dem eindeutigen Wortlaut nicht formbedürftig (BGH WM 05, 2248, 2249; Frankf NJW-RR 99, 16, 17; München NJW-RR 99, 1314, 1315; MüKo/Westermann Rz 2), auch nicht beim gesetzlichen Vorkaufsrecht (für § 570b aF BGHZ 144, 357, 360 ff mwN). I 2 gilt aber nicht für häufig sinnvolle Anpassungen des Inhalts des Drittkaufvertrags, zB wegen Zeitablaufs oder ›Fremdkörpern‹ (s Rn 6), sie bedürfen der Form des § 311b. Gleichfalls muss die Auflassung gem § 925 – ggf erneut – erklärt werden (Schöner/Stöber/Stöber Rz 1423).

III. Unwirksamkeit.

Rn 3

Die Erklärung kann wegen Treuwidrigkeit unwirksam sein, zB wenn Berechtigter offenkundig Vertrag nicht erfüllen kann (RG HRR 32 Nr 1208; Erman/Grunewald Rz 4) oder dies ablehnt (RG aaO; BGH MDR 62, 974; BRHP/Faust Rz 2; zum Vorpachtrecht BGHZ 102, 237, 240 f; zum Vormietrecht LG Karlsruhe NJW-RR 13, 1479, 1481; aA BGH LM § 505 BGB Nr 5; zur Abgrenzung vgl Karlsr NJW-RR 96, 916, 917 [OLG Karlsruhe 17.05.1995 - 13 U 125/93]). Zum Verstoß gegen eine Verpflichtung zur Nichtausübung s § 463 Rn 31.

B. Wirkung (Abs 2).

I. Zweck.

Rn 4

II schützt den Verpflichteten und den Berechtigten, nicht den Drittkäufer. Beide sollen ›keine anderen, insb keine ungünstigeren Bedingungen für und gegen sich‹ gelten lassen müssen als bei der Vertragsdurchführung mit dem Dritten (BGH NJW 17, 3295 [BGH 12.05.2017 - V ZR 210/16] Rz 10).

II. Entstehung eines Kaufvertrags.

Rn 5

Die Ausübung begründet einen neuen Kaufvertrag zwischen Verpflichtetem als Verkäufer und Berechtigtem als – neuem – Käufer; ein Eintritt des Berechtigten in den Drittkaufvertrag findet nicht statt (allgM: s BGHZ 98, 188, 190 f; 199, 136 Rz 21). Sie begründet keine rechtlichen Beziehungen des Berechtigten zum Drittkäufer (RG 163, 142, 155, s § 463 Rn 16). Vereitelt der Verpflichtete die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Übereignung an den Dritten, ist er zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW-RR 22, 1023 [BGH 08.02.2022 - VIII ZR 38/21] Rz 28).

III. Inhalt des Kaufvertrags.

Rn 6

II ordnet vollständige Konkordanz an zwischen den Bedingungen des Drittkaufvertrags, der nach Ausübung ohne Zustimmung des Berechtigten nicht mehr geändert werden kann (RG 118, 5, 7; BGH NJW 69, 1959 f [BGH 11.07.1969 - V ZR 25/67]; für die Zeit vorher s § 463 Rn 25), und des durch Ausübung mit dem Berechtigten zustande gekommenen Kaufvertrags; dies gilt nicht für im Drittkaufvertrag erteilte Vollzugsvollmachten (BGH NJW-RR 12, 1483). Verpflichteter und Berechtigter haben also die im Drittkaufvertrag vereinbarten Leistungen zu erbringen (s BGHZ 77, 359, 362; zum Umfang von Preisanpassungen iRd gemeindlichen Vorkaufsrechts gem BauGB: Brandbg LSK 21, 2300), zB Vorfälligkeitszinsen als Teil der Gegenleistung des Käufers (BGH NJW 95, 1827 [BGH 24.02.1995 - V ZR 244/93]). Der Kaufpreis wird – trotz erklärter Auflassung im Erstvertrag – idR erst bei Auflassungserklärung ggü dem Berechtigten fällig (BGH NJW 17, 3295 Rz 12 ff). Der Berechtigte hat keinen Anspruch auf Erleichterung ihn belastender Regelungen (zB für Fälligkeit: BGH WM 73, 1403, 1404). Ein Ausschluss von Mängelrechten wegen Kenntnis des Drittkäufers (§ 442) gilt auch dem Berechtigten ggü (Nürnbg MDR 05, 437 f; aA Erman/Grunewald Rz 7). Dazu bestehen folgende Ausnahmen: (1) Durch den Prozess der Ausübung zeitlich überholte Regelungen sind anzupassen (BGH NJW 17, 3295 Rz 6, 9; 95, 1827). (2) Die Fälligkeit des Kaufpreises hängt bei im Erstkaufvertrag erklärter Auflassung von deren Erklärung gegenüber dem Berechtigten ab. Nicht vertragstypische, einen Fremdkörper bildende Regelungen wirken nicht ggü dem Berechtigten (BGHZ 77, 359, 362; 131, 318, 321 f; Stuttg ZMR 98, 771, 772 f: langfristige Verpachtung an Drittkäufer; Erman/Gru...