Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1196 BGB – Eigentümergrundschuld.

Gesetzestext

(1) Eine Grundschuld kann auch für den Eigentümer bestellt werden.

(2) Zu der Bestellung ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Grundschuld für ihn in das Grundbuch eingetragen werden soll, und die Eintragung erforderlich; die Vorschrift des § 878 findet Anwendung.

(3) Ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld nach § 1179a oder § 1179b besteht nur wegen solcher Vereinigungen der Grundschuld mit dem Eigentum in einer Person, die eintreten, nachdem die Grundschuld einem anderen als dem Eigentümer zugestanden hat.

Rn 1

Die Eigentümergrundschuld dient kaum jemals dazu, den Rang für spätere Kreditwünsche des Eigentümers zu wahren (so aber BRHP/Rohe Rz 1); hierfür verwendet man den kostengünstigeren Rangvorbehalt. Sie dient vielmehr der Sicherung des Kredits für einen Gläubiger, der nicht namentlich in Erscheinung treten soll. Dafür sind oft weniger wirtschaftliche als psychologische Gründe ausschlaggebend.

Rn 2

Die Eigentümergrundschuld entsteht durch Eintragungsbewilligung des Eigentümers und Eintragung in das Grundbuch. Die Bestellung ist Verfahrenshandlung, die eine Verfügung über das Grundstück darstellt, so dass bspw eine Genehmigung nach §§ 1643, 1799, 1850 Nr 1 erforderlich ist (Klüsener Rpfleger 81, 461); eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen nach § 1365 kann aber in keinem Fall vorliegen. Der Berechtigte wird namentlich eingetragen, da bei Eigentumswechsel die Grundschuld nicht auf den neuen Eigentümer übergeht, sondern Fremdgrundschuld wird. Eintritt einer Verfügungsbeschränkung schadet nicht (§ 1196 II Hs 2); bei Tod des Eigentümers vor Eintragung entsteht eine Eigentümergrundschuld seiner Erben. Zu Eigentümermehrheiten vgl § 1197 Rn 4; zur sog ›verdeckten Nachverpfändung‹ vgl § 1132 Rn 9.

Rn 3

Ausschluss der Brieferteilung ist zwar rechtlich möglich, kommt aber praktisch kaum vor, da dann Übertragung ohne Offenlegung der Identität des neuen Gläubigers ausscheidet (§ 1154 III). Da es sich nicht um ein Verkehrsgeschäft handelt, entsteht bei Bestellung durch den Bucheigentümer keine Eigentümergrundschuld (KG OLGR 46, 61); gutgläubiger Erwerb des eingetragenen Rechts ist dagegen selbstverständlich möglich.

Rn 4

§ 1196 III will die Brauchbarkeit der Eigentümergrundschuld als Mittel der Kreditsicherung erhalten. Andernfalls könnte jeder gleich- oder nachrangige (auch Zwangs-)Gläubiger ihre Löschung verlangen, weil sie jedenfalls bei ihrer Bestellung zunächst dem Eigentümer zugestanden hat. Der Löschungsanspruch nach §§ 1179a, 1179b setzt deshalb die Rückabtretung des einmal Fremdrecht gewesenen Rechts an den Eigentümer voraus; Fremdrecht gewesen ist auch eine Grundschuld, die abgetreten, aber nicht valutiert wurde (Celle Rpfleger 86, 398), nicht aber eine Grundschuld, die ge- oder verpfändet wurde (Stöber Rpfleger 77, 425, 431). § 1196 III ist entspr auf den Fall anzuwenden, dass sich alle eingetragenen Grundpfandrechte mit dem Eigentum in einer Person vereinigt haben und nun ein nicht erstrangiges Recht abgetreten wird; dieses hat keinen Löschungsanspruch ggü den vor- und gleichrangigen Rechten (BGH NJW 97, 2597 [BGH 15.07.1997 - XI ZR 145/96]). Da kein Zessionar wissen kann, ob eine Eigentümergrundschuld nicht früher einmal Fremdgrundschuld war, erreicht § 1196 III den verfolgten Zweck nur sehr unzureichend. Die Kautelarpraxis schließt deshalb bei der rechtsgeschäftlichen Bestellung den Löschungsanspruch ggü vorrangigen Eigentümergrundschulden und ggü dem Recht selbst regelmäßig zulässigerweise (BayObLG NJW-RR 92, 306 [OLG Köln 31.10.1991 - 12 W 30/91]) aus (§ 1179a V), um die Verwendbarkeit der vorrangigen Rechte zu erhalten; gegen den möglichen Löschungsanspruch von Zwangsrechten ist aber nur ein Zessionar geschützt, der sicher sein kann, erster Zessionar zu sein, zB weil ihm der Brief vereinbarungsgemäß vom GBA unmittelbar ausgehändigt wurde.