Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für B ... / 5 Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung

Rz. 60

Hinweis

WEMoG und Betreibskostenabrechnung

Über den neuen Absatz 3 in § 556a, der gem. Art. 18 WEMoG (BGBl. I S.2187) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, wird der im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nunmehr in die Betriebskostenabrechnung übernommen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist.

Achtung

Geltungsbereich nur Wohnraummiete

§ 556a Abs. 3 gilt nur in der Wohnraummiete, nicht für Gewerberaummietverträge. Vereinbarungen, die sich an § 556a Abs. 3 anschließen, dürften der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 und § 307 Abs. 1 Satz 1 standhalten (Zehelein, ZMR 2001, 1 ff.). Von Abs. 2 zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind gem. Abs. 4 (neu) unwirksam.

Rz. 61

§ 556a Abs. 3 ist, ebenso wie § 556a Abs. 1, nur anwendbar, soweit keine abweichende Vereinbarung besteht. Daher bleiben die bisherigen Vereinbarungen über den Umlagemaßstab zwischen dem Vermieter von Eigentumswohnungen und dem Wohnraummieter wirksam. Zu diesen gehören auch konkludente Vereinbarungen, die dadurch zustande gekommen sein können, dass der vermietende Wohnungseigentümer aufgrund des § 556a Abs. 1 Satz 1 nach der Wohnfläche abgerechnet und der Mieter die daraus resultierenden Nachforderungen längere Zeit widerspruchslos beglichen hat. Diese Vereinbarung müsste daher geändert werden, um die Umlage nach § 556a Abs. 3 durchführen zu können. Insoweit könnte nach Treu und Glauben ausnahmsweise eine Anpassungspflicht des Mieters angenommen werden.

Unwirksame Vereinbarungen hindern die Umstellung auf den im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nicht; der Vermieter kann sich auf die Unwirksamkeit auch dann berufen, wenn diese von ihm zu verantworten ist.

Rz. 62

§ 556a Abs. 3 gilt nur in der Wohnraummiete, nicht für Gewerberaummietverträge. Der vereinbarte Vertragszweck ist entscheidend (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; BGH Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, GE 2014, 1129; OLG Celle, Urteil v. 3.3.1999, 2 U 86/98, ZMR 1999, 469; OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2002, 10 U 12/01, GE 2002, 1058), ist § 556a Abs. 3 auch auf Geschäftsräume, die zu Wohnzwecken vermietet werden, anwendbar. Entscheidend ist der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (KG Berlin, Beschluss v. 17.6.2010, 12 U 51/09, ZMR 2010, 956).

Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, a.a.O.), und damit auch nicht § 556a Abs. 3. Die Vertragsparteien können aber auch bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren. Hierfür reicht es jedoch nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c nachgebildet sind; denn auch bei der Auslegung der als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde ist maßgeblich auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, a.a.O.; Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, GE 2020, 2020, 50).

Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss (KG Berlin, Urteil v. 27.8.2015, 8 U 192/14, ZMR 2016, 860).

Wird ein Mietverhältnis im Mietvertrag und einem späteren Prozessvergleich als "gewerbliches" bezeichnet, so ändert andererseits weder die tatsächliche vom Vermieter geduldete Wohnnutzung noch die zwischenzeitliche Mietzahlung durch das Bezirksamt hieran etwas; ebenso wenig eine Betriebskostenabrechnung, in der das Gewerbeobjekt als "Wohnung" bezeichnet wurde (LG Hamburg, Urteil v. 10.4.2015, 311 O 352/14, ZMR 2016, 953). Werden Wohnräume zusammen mit Gewerberäumen vermietet, kommt es auf den Schwerpunkt des Mietverhältnisses an. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, GE 2014, 1129), so dass § 556a Abs. 3 entweder ganz anwendbar ist oder gar nicht.

Rz. 63

Achtung

Umlagemaßstab der WE- Eigentümer entscheidend

Die Umlage nach dem Maßstab der Wohnungseigentümer ist zwingend. In jeder Abrechnung ist der im Abrechnungszeitraum relevante jeweilige wohnungseigentumsrechtliche Verteilungsschüssel zugrunde zu legen, also derjenige der jeweiligen Einzelabrechnung. Deren Unrichtigkeit ist grundsätzlich unschädlich, bis sie die durch den vermietenden Wohnungseigentümer angefochten wird. Zahlt der Mieter den nach der Abrechnung sich ergebenden Nachzahlungsbetrag ohne Vorbehal...