KG Berlin Urteil vom 27.08.2015 - 8 U 192/14

Leitsatz (amtlich)

Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren.

Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 25.06.2015; Aktenzeichen 32 O 42/13)

Tenor

Das Versäumnisurteil des 8. Zivilsenat des Kammergerichts vom 25.6.2015 - 8 U 192/14 - wird aufrechterhalten.

Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil des LG und dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 15.10.2014 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Berufung vor:

1. Bereits die Kündigung der Klägerin vom 17.8.2012 habe zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte zu 1) habe nicht schlüssig vorgetragen, dass mit der früheren Vermieterin und Eigentümerin, der im Mietvertrag genannten "Hauseigentümergemeinschaft S. - T.", vereinbart worden sei, dass auf das bestehende Mietverhältnis Wohnraummietrecht Anwendung finde. Die Ausführungen des LG, die Klägerin hätte eine entsprechende Individualvereinbarung aus dem Jahre 1984 nicht wirksam bestritten, seien nicht überzeugend. Unstreitig sei, dass sich auf der Rückseite der Hausordnung, die wie der Mietvertrag vom 17.9.1982 stamme, vier maschinengeschriebene Zusätze befänden und von den Vertragsparteien am 17.9.1982 unterzeichnet worden seien. Auf der Rückseite des vom Beklagten zu 1) vorgelegten Exemplars der Hausordnung gebe es eine weitere Regelung unter Ziffer 5 mit dem Wortlaut "Es gilt Wohnraummietrecht als vereinbart", welche unstreitig nicht unterzeichnet ist. Die Klägerin besitze kein Original des Vertrages, sondern habe vom Voreigentümer nur Kopien erhalten. Eine Hausordnung liege hier nicht vor. Hinsichtlich eines weiteren Mietvertragsverhältnisses im 2. Obergeschoss lägen der Klägerin ebenfalls nur Kopien vor. Auf der Rückseite dieser Hausordnung sei die streitige Regelung zu Ziffer 5 angebracht. Da der Prozessbevollmächtigte der Klägerin am 17.8.2012 für beide Mietverhältnisse die Kündigung erklärt habe, sei in beiden Kündigungsschreiben die Zusatzvereinbarung zu Ziffer 5 angesprochen worden.

Der Beklagte zu 1) habe nicht substantiiert vorgetragen, wann und mit wem die angebliche Vereinbarung im Laufe des Jahres 1984 getroffen worden sei. Zwischenzeitlich habe die Klägerin mittels eines Detektivs die damaligen Eigentümer ermitteln lassen. Einen Herrn S. - T., mit dem der Beklagte zu 1) die Zusatzvereinbarung geschlossen haben will, gebe es nicht. Es gebe nur einen Herrn S...und einen Herrn T..., wobei sich Herr T...als Hausverwalter um das streitbefangene Mietobjekt gekümmert habe.

Ferner habe sie, die Klägerin, bestritten, dass Frau O..., die kein Vorstand des Beklagten zu 1) gewesen sei, Vollmacht zum Abschluss der behaupteten Zusatzvereinbarung gehabt habe.

Die Unterschriften auf der Hausordnung würden die Zusatzvereinbarung zu Ziffer 5 nicht abdecken. Herr ...T., der bis heute eine Hausverwaltung führe, habe erklärt, dass die Zusatzvereinbarung ohne Unterschrift nicht gelte und dass er einen solchen Zusatz nicht ohne Unterschrift zugelassen hätte. Für die Behauptung, dass es 1984 keine entsprechende Vereinbarung gegeben habe, werde Beweis durch Zeugnis T.angeboten. Der Beweiantritt sei nicht verspätet, weil erst nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils durch einen Detektiv ermittelt worden sei, dass S.und T.- entgegen dem Vortrag des Beklagten zu 1) - zwei natürliche Personen seien. Erst Ende September 2014 hätte mit Herrn T.telefonisch Kontakt aufgenommen werden können.

In dem weiteren Rechtsstreit vor dem LG Berlin - AZ: 25 O 383/14 - habe eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen S.und T.stattgefunden. Die Zeugen hätten den Vortrag des Beklagten zu 1) nicht bestätigt (vgl. Sitzungsprotokoll vom 09.07.2015, Anlage K 8). Die Klägerin bezieht sich auch für dieses Verfahren auf das Zeugnis S.und T.

Soweit das LG das Bestreiten der Zusatzvereinbarung durch die Klägerin für unzureichend angesehen habe, sei dem nicht zu folgen. Die Klägerin habe hierzu keine eigenen Wa...