OLG Düsseldorf Urteil vom 06.06.2002 - 10 U 12/01

Leitsatz (amtlich)

1. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht gemäß § 536 (a.F.) bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den Sicherheitsstandard eines vermieteten Bürogebäudes veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen.

2. Zur Frage, ob eine Einbruchserie einen Mangel der Mietsache darstellt.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 33 O 130/99)

Tenor

Auf die Anschlussberufung der Klägerin und unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel wird das am 24.11.2000 verkündete Urteil der 3. Kammer für Handelssachen des LG Düsseldorf teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 164.719,18 EUR (= 322.162,73 DEM) nebst 5 % Zinsen von je 5.419,53 EUR (= 10.599,68 DEM) seit dem 6.1., 4.2., 4.3., 6.4., 6.5., 4.6., 6.7., 5.8., 6.9., 6.10., 4.11. und 6.12.1999, dem 6.1., 4.2., 6.3. und 6.4.2000 sowie Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG von je 5.419,53 EUR (= 10.599,68 DEM) seit dem 4.5., 6.6., 6.7., 4.8., 6.9., 5.10., 6.11. und 6.12.2000, dem 4.1., 6.2., 6.3., 5.4., 4.5. und 6.6.2001 sowie von weiteren 2.133,28 EUR (= 4.172,33 DEM) seit dem 13.6.2001 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, wegen eines nicht erreichten Sicherheitsstandards der von ihr gemieteten Gewerberäume im Haus G.-Straße … D. den Mietzins zu mindern.

Die weitergehende Zahlungsklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 15 % über dem beizutreibenden Betrag abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte wegen von ihr behaupteter Sicherheitsmängel zur Minderung und Zurückhaltung der Miete berechtigt ist.

Mit Mietvertrag vom 12./17.1.1994, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird (GA 7 ff.), hat die Beklagte, eine überregional tätige Versicherung, von der Klägerin Büroräume im Haus G.-Straße in D. sowie Tiefgaragenstellplätze gemietet. In der Zeit von Januar 1999 bis einschließlich Juni 2001 hat die Beklagte die Miete i.H.e. Gesamtbetrages von 322.162,73 DEM nicht gezahlt.

Erstinstanzlich hat die Klägerin von der Beklagten die Zahlung des Mietrückstands für die Zeit von Januar bis Oktober 1999 i.H.v. 15.996,80 DEM verlangt und die Feststellung begehrt, dass die Beklagte wegen eines nicht erreichten Sicherheitsstandards nicht zur Minderung berechtigt sei.

Die Beklagte hat ihren Klageabweisungsantrag u.a. darauf gestützt, dass das Mietobjekt seit Mietbeginn mit Bau- und Sicherheitsmängeln behaftet sei, die seit 1998 zu einer Einbruchserie geführt hätten. Sie hat Minderung geltend gemacht und sich hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG, auf dessen Gründe im Einzelnen verwiesen wird (GA 169 ff.), der Klage stattgegeben.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Die Beklagte wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen und führt ergänzend aus: Die in Rede stehenden Stockwerkstüren seien schwache Metallrahmentüren mit Einfachverglasung, die für Kleinkriminelle und Gelegenheitsdiebe kein Hindernis darstellten. Wegen der erhöhten Einbruchsgefährdung und einer überdurchschnittlich hohen Kriminalitätsrate – wie hier wegen der Bahnhofsnähe und dem nahegelegenen Rotlichtmilieu – liege ein Sachmangel vor, wenn die Zugangstüren zu angemieteten Büroräumen nicht mit Sicherheitsvorkehrungen ausgerüstet seien. In den letzten Jahren sei es zu folgenden Einbruchsvorfällen in die angemieteten Büroräume gekommen: am 3.21997 (Beschädigungen und Diebstahl eines Laptops, Schaden ca. 5.000 DEM) am 25.2. (Türbeschädigung und Diebstahl von Werbegeschenken, Schaden 3.100 DEM) und 28.12.1998 (diverse Beschädigungen, keine Entwendung, Schaden ca. 2.000 DEM) und am 19.4.1999 (diverse Beschädigungen, keine Entwendung, Schaden ca. 2.000 DEM). Ein zweiter Sachmangel bestehe darin, dass die angemieteten Tiefgaragenplätze über die Eingangstür des Nachbargebäudes zu den üblichen Arbeitszeiten für jedermann mühelos zugänglich seien, was in der Vergangenheit zu Belästigungen und Bedrohungen ihrer Mitarbeiter durch „Penner” und „Junkies” geführt habe. So seien u.a. am 10.2.2000 drei von ihren Mitarbeitern in der Tiefgarage abgestellte PKW aufgebrochen worden. Hilfsweise beruft sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht. In vier Etagen seien acht Metalltüren und drei Holztüren gegen Türen auszutauschen, die den an einbruchshemmende Türelemente zu stellenden Anforderungen genügten. Außerdem habe die Klägerin dafür Sorge zu tragen, dass Unbefugte nicht über das Nachbargebäude zu der von ihr angemieteten Tiefgarage gelangen könnten.

Die Beklagte beantragt, die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen...