OLG Celle Urteil vom 03.03.1999 - 2 U 86/98

Verfahrensgang

LG Bückeburg (Urteil vom 09.02.1998; Aktenzeichen 2 O 43/97)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 9. Februar 1998 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bückeburg wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Klägerin und der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren betragen 7.980 DM.

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat, wenn auch zum Teil aus anderen Erwägungen, im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Klägerin die mit der Berufung noch geltend gemachten Ansprüche auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe eines Teilbetrages von 6.720 DM und auf Ersatz des Mietausfalls für die Zeit von Januar bis März 1996 in Höhe von 1.260 DM nicht zustehen.

1. Ein Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen scheidet aus, weil der Beklagte nicht verpflichtet war, bei der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. der Rückgabe der streitbefangenen Mieträume im Obergeschoss des Hauses „…” in … Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Zwar enthält die AGB-Klausel in §15 Ziff. 1 und 2.2 des Mietvertrages vom 15. Dezember 1987 die Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen regelmäßig, spätestens zum Ende des Mietverhältnisses, auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist, was im Allgemeinen nach Ablauf bestimmter Fristen der Fall sein soll, die sieben Jahre nicht überschreiten. Das auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverhältnis dauerte seit dem 15. Dezember 1987 auch bereits mehr als acht Jahre an, bevor der Beklagte dem in dem Schreiben der Klägerin vom 21. Dezember 1995 enthaltenen Angebot gefolgt ist, das Mietverhältnis zum Ende des Jahres 1995 zu beenden und die gemieteten Räume spätestens am 3. Januar 1996 geräumt hat, ohne dass die Klägerin dem widersprochen hätte. Indessen hält die Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen in §15 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der gemäß §27 des Mietvertrages von dem Beklagten individualvertraglich zusätzlich vor seinem Einzug geschuldeten Anfangsrenovierung nebst Teppichbodenverlegung einer Inhaltskontrolle nach §9 AGBG nach den für die Wohnraummiete geltenden Grundsätzen nicht stand.

Dabei ist es für die Entscheidung nicht von Bedeutung, ob die AGB-Klausel über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen in §15 des Mietvertrages für sich allein gesehen als wirksam anzusehen ist. Vielmehr ist bei der Prüfung einer Klausel nach §9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner individuell vereinbarten Teile zu würdigen. Jeweils für sich unbedenkliche Klauseln können einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen (vgl. BGH WuM 1993, 175, 176). Im vorliegenden Fall war zu beachten, dass die §§15 Nr. 1 und 2 sowie 27 des Mietvertrages eine Gesamtregelung enthalten, die neben der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Bedarf, für den der Fristenplan eine Orientierungshilfe bietet, auch zur Einbeziehung vorvertraglichen Renovierungsaufwandes führen. Eine derartige Vertragsgestaltung ist unwirksam (vgl. BGH a.a.O.; OLG Stuttgart, NJW 1984, 2585). Die mit der bloßen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter verbundene Abweichung von der gesetzlichen Regelung in §§536, 548, 556 BGB ist zwar für sich gesehen nicht zu beanstanden. Indessen ist es nicht gerechtfertigt, einen Mieter, der bei seinem Einzug zur Renovierung verpflichtet ist und sich also mit einer abgewohnten Wohnung begnügen muss, zusätzlich zu verpflichten, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben. Zwar kann man davon ausgehen, dass die übliche Abwälzung der für die Mietzeit anfallenden Renovierungskosten auf den Mieter sich auf das allgemeine Mietpreisniveau und den konkreten Mietpreis zugunsten des Mieters auswirkt. Indessen gilt dies nicht für diejenigen Fälle, in denen der Mieter für mehr als die seine Mietzeit betreffende Abnutzung einstehen soll, wie dies bei der Verpflichtung zur Durchführung der Anfangsrenovierung der Fall ist, die im vorliegenden Fall wirksam individualvertraglich durch die maschinenschriftlichen Einfügungen in den vorgedruckten Text des §27 Mietvertrag vereinbart worden ist. Vor dem Hintergrund dieser Abrede stellt sich bei der vorzunehmenden Gesamtwürdigung die AGB-Regelung in §15 des Mietvertrages als eine so schwerwiegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dar, dass eine derartige Gestaltung als unangemessene Benachteiligung qualifiziert werden muss. Zwar ist bei der Vermietung einer zu Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmaßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes auch dann wirksam, wenn der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenov...