Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.17 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Rz. 164

§ 2 Nr. 8 BetrKV

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentlich-rechtliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Die Ersetzung des Wortes "oder" durch "und" zwischen den für die öffentlich-rechtliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und den Kosten nicht öffentlicher Maßnahmen dient nur der Klarstellung (Langenberg, NZM 2004, 41, 46); denn bereits vor dem 1.1.2004 waren die Kosten beider Straßenreinigungsmaßnahmen nebeneinander umlagefähig (vgl. Rn. 165).

Nr. 8 schließt nunmehr auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung ein. Soweit die Umlage dieser Kosten vor dem 1.1.2004 nicht vereinbart war, kann sich der Vermieter nicht allein auf die Neufassung berufen. Hinsichtlich der Kosten des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung kann er sich aber auf § 556a Abs. 2 und darauf stützen, dass sie während des laufenden Mietverhältnisses ab dem 1.1.2004 neu entstanden sind (Langenberg, NZM 2004, 41, 47). Er kann den vereinbarten Umlageschlüssel für die verursachungsabhängig erfassten Müllbeseitigungskosten ändern (vgl. dazu Wall, WuM 2004, 10, 11).

Zudem ist durch die neu eingeführte Formulierung "namentlich" die Möglichkeit eröffnet worden, weitere, in Nr. 8 nicht genannte Müllbeseitigungskosten als umlagefähig zu vereinbaren (Wall, WuM 2004, 10, 11).

Rz. 165

Die Kosten für die Straßenreinigung sind umlagefähig, gleichviel ob die Reinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgt. Die Straßenreinigung schließt auch den Winterdienst, d. h. die Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Glätte (BGH, ZMR 1985, 120; zur Streupflicht: Gather, DWW 1990, 6) ein. Wird die Vergütung des Dienstleisters anhand einer Pauschale vereinbart, sind auch die in schneearmen Wintern gezahlten, vergleichsweise hohen Vergütungen als Betriebskosten umlagefähig (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 250).

Auch die Kosten der Bürgersteigreinigung, die durch eine private Straßenreinigungsfirma ausgeführt wird, gehören zu den Straßenreinigungskosten. Die Kosten der Reinigung von Privatstraßen, der Schnee- und Eisbeseitigung, die Kosten für Granulat, Sand und sonstiges Streugut sowie Reinigungsmittel (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 212, 251) gehören ebenfalls zu den umlegbaren Betriebskosten. Wenn der Hauswart die Schneebeseitigung übernimmt, sind die hierfür anfallenden anteiligen Lohnkosten als Hauswartskosten umlegbar, während die Kosten für die Schneebeseitigungsgeräte (Wartung, Reparatur vgl. dazu LG Berlin, GE 1986, 1121; LG Hamburg, WuM 1989, 640) und die Kosten für die Streumittel als Straßenreinigungskosten anzusetzen sind (LG Berlin, GE 1986, 1121; a. A. AG Solingen, WuM 1979, 239).

Umstritten ist, ob die Kosten für die Erstanschaffung und die Ersatzbeschaffung verbrauchter Geräte als Straßenreinigungskosten umlagefähig sind (bejahend: LG Berlin, GE 1986, 1121; LG Berlin, GE 2000, 539; AG Berlin-Schöneberg, GE 2001, 1609; verneinend: LG Hamburg, WuM 1985, 390; AG Lörrach, WuM 1996, 628; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 49; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 251). Die Kosten für Verbrauchsmaterial, etwa Streusplitt oder Reinigungsmittel, sind umlagefähig.

Übernimmt ein Mieter die Schneebeseitigung und wird ihm dafür ein angemessener Betrag auf die Miete gutgeschrieben, so gehört dieser Betrag ebenfalls zu den Straßenreinigungskosten (so auch Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 49). Übernehmen dagegen die Mieter ohne Ausgleich die Straßenreinigung und verpflichten sie sich auch zur Beschaffung der Reinigungs- oder Streumittel auf eigene Kosten, weil dies ortsüblich ist, so entstehen keine Betriebskosten, die der Vermieter umlegen darf. Die Kosten für die Reinigungs- und die Streumittel sind nur dann als Straßenreinigungskosten anzusetzen, wenn die Hausbewohner diese nicht übernommen haben.

Hat der Vermieter die Schneebeseitigung den Mietern übertragen, so kann er nur aus zwingenden Gründen (z. B. der Mieter kann die Schneebeseitigung aus Krankheitsgründen nicht mehr ausführen) die entsprechenden Schneebeseitigungsarbeiten an ein gewerbliches Unternehmen übertragen (AG Münster, WuM 1995, 36). Diese Kosten der Schneebeseitigung können dann als Straßenreinigungskosten auf alle Mieter umgelegt werden (AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 26.10.2009, 5 C 11/09, GE 2009, 1558; kritisch dazu Schmid, GE 2010...