Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.19 Kosten der Gartenpflege

Rz. 175

§ 2 Nr. 10 BetrKV

Die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Zu den Kosten der Pflege von Gärten zählen diejenigen der Pflege des Rasens durch Mähen und Vertikutieren, der Beseitigung von Unkraut auf Rasen und Rabatten, der Düngung, des Beschneidens von Bäumen (AG Neustadt/W., Urteil v. 13.2.2009, 5 C 73/08, ZMR 2009, 456) und Sträuchern, das Besprengen der Rasenflächen und Pflanzen im Sommer sowie die Abfuhr von Gartenabfällen, soweit die Kosten für Letztere nicht als Müllabfuhrkosten umgelegt werden. Auch der Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind, ist umlagefähig (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15, ZMR 2016, 434; a. A.Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 261)

Zudem sind die periodisch anfallenden Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umlagefähig. Dazu zählen die Kosten für das Entfernen verblühter Blumen ebenso wie diejenigen für die Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse schadhafter Sträucher und Bäume (BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20, GE 2022, 96) einschließlich der entsprechenden Neubepflanzung sowie die Kosten für das Nachsäen des Rasens (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 156).

Rz. 176

Voraussetzung für die Umlage ist jedoch, dass die Fläche bereits gärtnerisch angelegt war. Die Kosten für die erstmalige Anlage des Gartens gehören nicht zu den Gartenpflegekosten (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762 = GE 2000, 888; LG Berlin, Urteil v. 29.4.2002, 62 S 413/01, GE 2002, 860; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 262), sondern sind nur als Baukosten oder als Modernisierungskosten gem. § 559 umlegbar. Sind die Außenanlagen der Wohnanlage nicht gärtnerisch gestaltet, sondern naturbelassen worden, so sind die Kosten für das Auswechseln der Pflanzen, Gehölzen und Bäume sowie für die Unkrautvernichtung nicht als Gartenpflegekosten umlegbar (LG Berlin, GE 1988, 355).

Die Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen umfasst namentlich das Schneiden des Rasens in wiederkehrenden Abständen, die Säuberung der Rasenflächen, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut, die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und Maßnahmen der erhaltenden Baumpflege (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 12). Auch die Kürzung einer Hecke von 4m auf 2,50m ist noch als ortsübliche Gartenpflege anzusehen (AG Steinfurt, Urteil v. 23.11.2006, WuM 2007, 41). Ferner gehören dazu auch das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf der gärtnerisch gestalteten Fläche belassen werden können, und ihr Ersatz durch neue Gewächse, und zwar unabhängig von den dazwischen liegenden Intervallen, wenn das Auswechseln nur wiederkehrend notwendig wird (BGH, Urteil v. 10. 11.2021, VIII ZR 107/20, GE 2022, 96; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 12; a. A. LG Tübingen, Urteil v. 8.10.2004, 1 S 29/04). Auch Baumfällkosten sind grundsätzlich umlagefähig (BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20, GE 2022, 06; LG München I, Endurteil v. 19.11.2020, 413 S 3302/20, GE 2020, 1627; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 264). Umstritten ist, ob Erneuerungsmaßnahmen nach Sturm- oder Brandschäden unter Gartenpflegekosten fallen (bejahend: LG Hamburg, WuM 1989, 614; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 12; verneinend: AG Mönchengladbach, ZMR 2003, 198; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 264; ebenso verneinend für Gegenden, in denen schwere Stürme als ungewöhnliches Naturereignis zu beurteilen sind: LG Krefeld, Urteil v. 17.3.2010, 2 S56/09, WuM 2010, 357; AG Berlin-Spandau, Urteil v. 8.2.2005, 2a C 755/04, GE 2005, 1255; AG Königstein/Taunus, WuM 1993, 410). Wird ein jahrelang vernachlässigter Garten wieder hergerichtet, so sind die dadurch entstehenden Kosten keine umlegbaren Kosten der Gartenpflege, sondern Instandsetzungskosten (AG Neustadt/W., Urteil v. 13.2.2009, 5 C 73/08, ZMR 2009, 456 = NZM 2010, 41; AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 15.12.2004, 5 C 400/04, MM 2005, 147 [LS]; Hertle, ZMR 1990, 406; Pfeifer, 2.15.2.; Schmid, Rn. 4112; Sternel, Mietrecht, III 350). Die Kosten für das Fällen von Bäumen können schon dann nicht angesetzt werden, wenn sie deshalb fällig wurden, weil Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht ausgeführt worden sind (AG Berlin-Schöneberg, GE 1996, 477); ebenso wenig die Kosten für die Neuanpflanzung einer Hecke, die infolge unsachgemäßen Heckenrückschnitts längerfristige Kahlstellen aufweist (OLG München, Beschluss v. 12.9.2005, 34 Wx 54/05, NJW-RR 2006, 88). Die Kosten für die Prüfung des B...