AG Mönchengladbach Urteil vom 21.11.2002 - 5 C 98/01

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Klage in der Hauptsache erledigt ist, soweit die Klägerin Zahlung von 3898,37 DM (1993,20 Euro) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 2649,16 DM (1354,49 Euro) seit 09.11.2001 und aus 1249,21 DM (638,71 Euro) seit 04.01.2002 begehrt hat.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 624,89 Euro zuzüglich 5 % Zinsen hieraus seit 06.06.2002 und aus weiteren 194,01 Euro für die Zeit vom 06.06.2002 bis zum 28.09.2002 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/5 und der Beklagte 4/5.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 700 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 900 Euro abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung im Hause Schulstr. 39 in Mönchengladbach. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 436 qm, die der Wohnung des Beklagten 66 qm. Das Objekt besteht aus zwei Parzellen. Das Hausgrundstück hat eine Größe von 608 qm. 117 qm einer anderen Parzelle werden als Parkplatz genutzt, wobei die Stellplätze gesondert an Mieter des Hauses vermietet sind. Der Mietvertrag sieht die Umlage von Grundsteuer, Wasser, Versicherungen, Kanalgebühren, Schornsteinreinigung, Müllentsorgung, Wartung des Pumpensumpfes, Gartenpflege und Raumwärme vor. Die Parteien streiten um die Höhe einzelner Positionen der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1995 bis 2000. Für die von beiden Parteien vorgelegten Abrechnungen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klägerin vertritt die Ansicht, die gesamte Grundsteuer könne auf die Wohneinheiten umgelegt werden, ohne die Parkplätze zu berücksichtigen. Dasselbe gelte für die Kanalgebühren. Als Kosten für die Gartenpflege könne sie auch den Abriss des Efeus von der Giebelwand des Hauses, die Entfernung eines durch einen Sturm umgeworfenen Baumes und die Neupflanzung eines Kirschlorbeer auf die Mieter umlegen.

Das Gericht hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass die zunächst vorgelegten Nebenkostenabrechnungen nicht nachvollziehbar seien. Darauf hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 02.11.2001 die der Klage zugrundeliegenden Nebenkostenabrechnungen für 1995 bis 1999 und mit Schriftsatz vom 20.12.2001 für 2000 vorgelegt.

Die Klägerin hat zunächst beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 2.668,01 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz sowie weiterer 1.496,80 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 01.08.2001 zu zahlen. Am 06.01.2002 zahlte der Beklagte an die Klägerin 5.500 DM unter Vorbehalt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, in die Abrechnung der Raumwärme sei zusätzlich das von einer Mieterin des Nachbarhauses zum Kochen verwendete Gas einbezogen worden. Außerdem sei in die Position Raumwärme eine Nutzerwechselgebühr eingestellt worden. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Schornstein 2000 innerhalb von zwei Monaten zweimal gereinigt werden musste. Der Beklagte meint, die auf den Parkplatz entfallende Grundsteuer könne nicht auf die Wohneinheiten umgelegt werden, weil der Parkplatz öffentlich zugänglich sei und die einzelnen Plätze gesondert vermietet würden. Bei den Kanalgebühren müsse berücksichtigt werden, dass Regenwasser auch auf den gesondert vermieteten Parkplätzen anfalle. Die in die Nebenkosten eingestellten Versicherungsprämien enthielten auch nicht umlagefähige Positionen und schwankten zudem unzulässig. Die Kosten des Abrisses des Efeus von der Giebelwand, der Beseitigung des durch den Sturm umgefallenen Baumes und der Pflanzung des Kirschlorbeer gehörten nicht zu den Betriebskosten.

Nach der Berechnung des Beklagten, ergibt sich ein Guthaben von 652,78 DM zu seinen Gunsten. Hinzu kämen die an die Klägerin unter Vorbehalt geleisteten 5.500 DM.

Widerklagend beantragt der Beklagte,

die Klägerin zur Zahlung von 3.145,87 Euro zuzüglich 5 % Zinsen hieraus seit 06.01.2002 zu verurteilen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Mit dem dem Beklagten nach Ansicht der Klägerin zustehenden Betrag von 480,84 DM aus der Nebenkostenabrechnung 2000 hat die Klägerin eine ihr zustehende Nachzahlung für 2001 von unstreitig 379,45 DM aufgerechnet.

Für den übrigen Parteivortrag wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist in Höhe von 3898,37 DM zuzüglich anteiliger Zinsen seit 09.11.2001 begründet, im übrigen unbegründet. Die zulässige Widerklage is...