AG Berlin-Spandau Urteil vom 08.02.2005 - 2a C 755/04

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2004 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nach gelassen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor die jeweils andere Partei Sicherheit in der angegebenen Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte mietete mit ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann von der Voreigentümerin des Hauses … in Berlin-Spandau eine mit öffentlichen Mitteln geförderte 2-Zimmerwohnung in diesem Hause gemäß dem Mietvertrag vom 02.12.1970 (Abl. Bl. 8 ff d.A.). Die Klägerin wurde als Erwerberin im Jahre 1999 im Grundbuch eingetragen.

Das Haus … gehört zu den Häuserblöcken I und II, die die Voreigentümerin in der Zeit von Juni 1998 bis Dezember 1999 wärmedämmen ließ. Mit Erklärung vom 09.02.2001, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 10–14 d.A.), erhöhte die Klägerin wegen der Modemisierungsmaßnahme die Miete um monatlich 79,56 DM = 40,68 EUR rückwirkend zum 01. Januar 2000. Mit Erklärung vom 30.12.2002 (Abl. Bl. 14 R–19 d.A.) machte die Klägerin nochmals den Modemisierungszuschlag von 79,56 DM = 40,68 EUR geltend und führte u.a. in dem Schreiben aus:

„Mit Datum vom 09.02.2001 haben wir Ihnen eine Mieterhöhung aufgrund der in 1998/1999 durchgeführten Wärmedämmmaßnahmen zukommen lassen. Das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz hat diese Mieterhöhung nunmehr mit Beschluss vom 06.12.2002 für unwirksam erklärt, allerdings lediglich aus formellen Gründen (nicht korrekte Berücksichtigung der fiktiven Instandsetzungskosten). Weitere insbesondere materielle Gründe für die Unwirksamkeit hat das Gericht nicht angeführt.

Wir haben daher unsere Mieterhöhung unter diesem Gesichtspunkt noch einmal überarbeitet und wiederholen diese namens und im Auftrag des Vermieters nachstehend zum 01.02.2003 – rückwirkend zum 01.01.2001:”

Am Ende dieser Erklärungen weist die Klägerin noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass unter Bezugnahme auf § 10 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung und dem geltenden Mietvertrag die Miete rückwirkend zum 01.01.2001 um den fraglichen Betrag erhöhen werde.

Mit Schreiben vom 07.01.2003 (Bl. 19 R d.A.) korrigierte die Klägerin wegen eines Rechenfehlers den Nachzahlungsbetrag für die Zeit vom 01. Januar 2001 bis 31. Januar 2003 auf 1.017,00 EUR. Die Beklagte leistete den Modernisierungszuschlag ab 01.01.2001. Mit Schreiben vom 07.06.2004 (Abl. Bl. 20 d.A.) mahnte die Klägerin die Nachzahlung des Modernisierungszuschlages unter anderem für das Jahr 2000 an.

Mit Schreiben vom 01.06.2004 rechnete die Klägerin gegenüber der Beklagten die Betriebskosten für das Jahr 2003 ab (vgl. Abl. Bl. 31–37 d.A.). Im August 2004 zahlte die Beklagte 18,97 EUR zu wenig an Miete, weil sie der Ansicht ist, dass die Betriebskostenabrechnung in Höhe dieses Betrages überhöht sei und ihr daher ein zu verrechnendes Guthaben in Höhe von 18,97 EURO zustehe.

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin den Modernisierungszuschlag für das Jahr 2000 in Höhe von 488,16 EUR, die restliche Miete für August 2004 in Höhe von 18,97 EUR sowie aufgelaufene Zinsen in Höhe von 139,38 EUR wegen des nicht gezahlten Modernisierungszuschlages geltend.

Die Klägerin trägt vor, keineswegs habe sie auf eine rückwirkende Geltendmachung des Modernisierungszuschlages für das Jahr 2000 verzichtet. Die Mieterhöhungserklärungen vom 09.02.2001 und 30.12.2002 seien auch ordnungsgemäß erstellt worden, insbesondere seien die Instandsetzungskosten zutreffend abgezogen worden.

Als Betriebskosten könnten sowohl die Terrorversicherung als auch die angefallenen Gartenpflegekosten verlangt werden, so dass noch 18,97 EURO als Miete für August 2004 offen seien.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 646,51 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten aus 488,16 EUR seit dem 26. Juni 2004 und aus 18,97 EUR seit dem 05.08.2004 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die Klägerin habe auf die rückwirkende Geltendmachung des Modernisierungszuschlages für das Jahr 2000 verzichtet. Ausserdem seien die Angaben hinsichtlich der Instandhaltungskostenabzüge in den Erklärungen vom 09.02.2001 und 30.12.2002 widersprüchlich und unzutreffend.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 sei insofern unzutreffend, als die Kosten für die Terrorversicherung in Höhe von 13.806,90 EURO mangels einer besonderen Gefährdungslage für das Gebäude und die Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 169,36 EUR, 197,20 EUR sowie 3.306,00 EUR sachlich nicht gerechtfertigt seien. Es handele sich dabei um Sturmschädenbeseitigungskosten. Umlagefähig seien daher nicht Gesamtkosten in Höhe von 17.479,46 EUR, die dividiert durch die Gesamtwohnfläche von 62.597,65 m² einen Betrag von 0.2792 E/m² zuzüglich ...