Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.13.1.9 Kosten der Berechnung und Aufteilung des Verbrauchs

Rz. 140

Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteilung nach verbrauchsabhängigem und verbrauchsunabhängigem Anteil der Heizkosten einschließlich der Erstellung des Abrechnungsbogens (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 39: nur bei Berechnung durch eine externe Heizkostenverteilerfirma), insbesondere die Kosten des entsprechenden Wärmemessdienstunternehmens (Peruzzo, Rn. 204). Soweit der Eigentümer/Vermieter selbst abliest und abrechnet, kann er nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV seinen Aufwand (Anzahl der Stunden × Stundenlohn eines Mitarbeiters eines Abrechnungsunternehmens, Materialkosten) umlegen, beschränkt allerdings ohne die auf die Kosten eines Wärmemessunternehmens entfallende Mehrwertsteuer.

Hinweis

Anteiliger Verbrauch falsch erfasst

Wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann und eine Vergleichsrechnung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV nicht möglich ist, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlenmethode ermittelt werden.

Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Heizkostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gem. § 15 HeizkostenV um 15 % gekürzt werden (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 373/04, NZM 2005, 908). Der anteilige Verbrauch des Mieters kann auch geschätzt werden, wenn die individuellen Daten aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Umständen nicht vorliegen. In der Heizkostenabrechnung muss aber dann darauf hingewiesen werden, dass es sich um eine Schätzung handelt, aus welchen Gründen diese erforderlich war, auf welcher Grundlage sie beruhen und wie die eingestellten Schätzwerte zustandegekommen sind. Erläutert der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist nicht, wie die in der Heizkostenabrechnung zugrundegelegten Schätzwerte zustande gekommen sind, hat das die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge (LG Berlin, Urteil v. 11.6.2007, 67S 472/06, GE 2007, 1190; AG Charlottenburg, Urteil v. 5.5.2011, 218 C 271/09, GE 2011, 756 m.A. Wall, WuM 2011, 558; AG Neuruppin, Urteil v. 23.6.2004, 42 C 64/04, WuM 2004, 538; AG Leipzig, Urteil v. 8.9.2003, 19 C 12515/02, WuM 2004, 24).

Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den "Strafabzug" nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV auch bei Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sich das Recht des Nutzers auf einen "Strafabzug" bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser (BGH, Urteil v. 14.9.2005, VIII ZR 195/04, GE 2005, 1350).

Achtung

Kürzungsrecht des Mieters

Hat der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostV keine Wärmezähler zur Messung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge installiert, ist der Mieter berechtigt, die auf ihn entfallenden Anteile der Heiz- und Warmwasserkosten gemäß § 12 Abs. 1 HeizKostV zu kürzen (LG Potsdam, Hinweisbeschluss v. 14.9.2017, 4 S 33/17, WuM 2018, 90).

Umstritten ist, ob der Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV hat, wenn in der Warmwasserversorgungsanlage Wärmezähler vorhanden sind und der Vermieter nicht ausreichend darlegt, dass die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann (so LG Berlin, Urteil v. 16.1.2018, 63 S 91/17, GE 2018, 329 gegen LG Berlin, Urteil v. 15.6.2017, 67 S 101/17, GE 2017, 951).

Hinweis

Unzumutbarer Aufwand

Der unzumutbare Aufwand kann anhand von 15 % der gesamten Verbrauchskosten für Warmwasser gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostV angenommen und diese gem. § 11 Abs. 1, Nr. 1b) HeizkostV auf 10 Jahre hochgerechnet werden (LG Potsdam, Hinweisbeschluss v. 14.9.2017, 4 S 33/17, a. a. O.).

Eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, in der die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser getrennt aufgeführt und jeweils zur Hälfte nach Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch aufgeteilt werden, begründet selbst dann eine fällige Nachforderung, wenn der Erdgaspreis nicht in Kubikmeter (m³), sondern in Kilowattstunden (kWh) ausgewiesen ist und ohne nähere Erläuterung eine von § 9 Abs. 2 HeizkostenV abweichende Berechnungsweise angesetzt ist (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118; so auch AG Berlin-Spandau, Urteil v. 13.4.2005, 3b C 1225/04, GE 2005, 920).Grundvoraussetzung einer formell wirksamen Heizkostenabrechnung bei Vorhandensein einer verbundenen Anlage für Wärme und Warmwasser ist, dass eine Differenzierung zwischen Heizungs- und Warmwasserkosten zumindest erkennbar ist (...