Rz. 149
Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a.
Dabei handelt es sich um die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung, wozu neben der herkömmlichen Fernwärme auch die sog. Nahwärme oder die sog. Blockheizwerke zählen. Auch die Wärmelieferungen durch – etwa verpachtete – Zentralheizungsanlagen, die integrierter Bestandteil des Gebäudes sind, zählt zur gewerblichen Wärmelieferung, wenn sie eigenständig erfolgt (zur Abgrenzung: BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 92/08, GE 2009, 258 = WuM 2009, 115; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 6.4.1).
Rz. 150
Zu den umlegbaren Kosten gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Zum Entgelt für die Wärmelieferung zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, GE 2003, 1152; BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 5/04, GE 2005, 664; LG Braunschweig, Urteil v. 11.7.2000, ZMR 2000, 832). Zu den Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen gehören die Kosten der Übergabestation, Druckminderer, Absperrventile. Ferner sind ebenso wie bei dem Betrieb der nichtgewerblich betriebenen Heizungsanlage die Kosten der Bedienung, Überwachung, Pflege usw. der Anlage sowie die Kosten der Verbrauchserfassung und Verbrauchsabrechnung umlegbar. In diesem Rahmen können auch anteilige Hauswartskosten umgelegt werden (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1991, 153).
Rechnet der Gebäudeeigentümer gegenüber dem Nutzer über die Kosten der Wärmelieferung ab, so gehören die Betriebskosten der Hausanlage – Strom und Wartung – zu den von ihm zu verteilenden Kosten. Rechnet der Wärmelieferer direkt mit dem Nutzer ab, so kann er die Betriebskosten der Hausstation in den Lieferpreis einbeziehen.
Berechnet der Lieferant nur den Wärmepreis, während die Betriebskosten der Hausanlage nur beim Gebäudeeigentümer anfallen, so braucht der Gebäudeeigentümer diese Kosten nicht gem. § 7 HeizkV zu verteilen, wenn er sie gesondert abrechnet (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizkV). Die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen dürfen vom Gebäudeeigentümer – bei vereinbarter Umlagefähigkeit – vielmehr verbrauchsunabhängig auf den Nutzer umgelegt werden. Nach welchem Maßstab diese gesondert umlegbaren Kosten der Hausanlage auf die einzelnen Nutzer verteilt werden, richtet sich nach dem vereinbarten Umlagemaßstab. Vereinbart werden kann sowohl ein Flächenmaßstab als auch ein Raummaßstab, und zwar entweder nach allen Räumen oder nur nach beheizten Räumen. Ist kein Umlagemaßstab vereinbart worden, ist der Gebäudeeigentümer (Vermieter etc.) zur Wahl eines sich im Rahmen des § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkV haltenden angemessenen Umlegungsmaßstabes gem. § 315 berechtigt (so auch Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkV Rn. 4).
Rz. 151
Wärmecontracting
Der Vermieter kann selbst eine zentrale Heizungsanlage betreiben, diese durch einen Dritten betreiben lassen oder Wärme vom Lieferanten kaufen (Wärmecontracting).
Insoweit ist er auch nicht verpflichtet, die kostengünstigste Lösung zu wählen; denn schon die HeizkostenV lässt dem Vermieter die Wahl zwischen eigener Wärmeerzeugung und Wärmelieferung. Der Vermieter kann auch nach Mietvertragsbeginn von der eigenen Wärmeerzeugung zur Wärmeerzeugung durch einen Dritten wechseln, und zwar auch dadurch, dass er die eigene Zentralheizungsanlage an einen Dritten verpachtet oder veräußert, der die Wärme für das Haus auf eigene Rechnung erzeugt. Denn der Mieter hat keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Wärmeerzeugung, sondern nur auf eine ordnungsgemäße Beheizung (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 26.2.2004, 21a C 267/03, GE 2004, 693).
Rz. 152
Problematisch ist lediglich die Umlage der Kosten der Nah(Fern-)Wärme nach Umstellung von der eigenen Zentralheizung auf die Wärmelieferung, für ab In-Kraft-Treten des Mietrechtsänderungsgesetzes § 556c gilt.
Für die Heizkostenabrechnung kann der Vermieter nicht einseitig von Eigen- auf Fremdversorgung (Wärmecontracting) umstellen und nunmehr den gesamten Wärmepreis inklusive Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne und Ähnliches umlegen (BGH, VIII ZR 54/04, GE 2005, 664; KG, Beschluss v. 13.2.2007, 8 U 195/06, GE 2007, 444;). Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb der vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es hierfür der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung darüber im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 153/05, WuM 2006, 256 = GE 2006, 838).
Voraussetzung für die Umlage der Kosten der Wärmelieferung ist grundsätzlich...
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