Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.2.2 Bezeichnung der umlagefähigen Betriebskosten

Rz. 18

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, NZM 2020, 507; BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016, 211). Das gilt auch für Geschäftsraummietverhältnisse (KG, Urteil v. 11.3.2021, 8 U 1106/20, GE 2021, 501).

Einem Geschäftsraummieter kann die Bedeutung einer Klausel, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, nicht ernsthaft verborgen bleiben, wenn in den ersten Jahren nach Fertigstellung Grundsteuer nur in Höhe der Beträge für Eigentumswohnungen umgelegt werden, die behördliche Neufestsetzung der Grundsteuer für das Grundstück also noch aussteht (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 10.2.1999, 17 U 210/97, NZM 2000, 243). Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel "Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen (BGH, Urteil v. 17.2.2016, XII ZR 183/13, ZMR 2016, 368).

Rz. 19

Es empfiehlt sich, den Begriff "Betriebskosten" zu verwenden, da dieser Begriff gesetzlich definiert ist (§§ 1, 2 BetrKV), während der Begriff der "Nebenkosten" nicht eindeutig ist (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 46). Ferner empfiehlt es sich, zur Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter die in § 2 BetrKV gebrauchten Begriffe wörtlich zu verwenden. Sonst können Formularklauseln Bedenken entgegenstehen. Daher sind auch folgende Vertragsformulierungen für die Umlage der Betriebskosten als ungeeignet angesehen worden (vgl. im Einzelnen Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556; Mietprax/Pfeifer, Fach 2 Rn. 169; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 5.2; ders., DWW 1994, 335; Pfeifer, S. 52).

Praxis-Beispiel

Ungeeignete Formulierungen

"Nebenkosten anteilig."

"Nebenkosten gehen zu Lasten des Mieters."

"Nebenkosten laut Abrechnung am Jahresende."

"Alle Nebenkosten werden direkt vom Mieter übernommen."

"Anfallende Nebenkosten übernimmt der Mieter."

"Kosten gem. Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr."

"Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten."

"Mieter trägt alle mit dem Objekt verbundenen Nebenkosten."

"Mieter trägt Nebenkosten nach Anfall."

"Sämtliche Zuschläge und Umlagen trägt der Mieter."

"Der Mieter trägt die Hausgebühren."

"Der Mieter trägt die Grundbesitzabgaben."

"Hausabgaben übernimmt der Mieter anteilig."

"Wassergeld, Hauslicht, Müllabfuhr usw. nach Kopfzahl."

"Neben der Miete trägt der Mieter alle vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage in Rechnung gestellten Kosten – ausgenommen Kapitalkosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten."

Außerdem kann die Verwendung von in §§ 1, 2 BetrKV nicht verwendeten Begriffen dazu führen, dass Betriebskosten nur als eingeschränkt umlagefähig angesehen werden.

Dagegen umfasst die Umlage der "Wasserkosten" jedenfalls dann die "Entwässerungskosten", wenn der örtliche Leistungsträger über beide Kostenarten einheitlich abrechnet (OLG Köln, Urteil v. 13.7.1994, 16 U 9/94, ZMR 1995, 69; LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996, 125; a. A. LG Köln, WuM 1988, 307). Von "Entwässerungskosten" werden auch die Kosten der Grundstücksentwässerung, insbesondere die Niederschlagsgebühr oder Regenwasserabgabe erfasst (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.12.2000, 10 U 134/98, GE 2001, 488 [490]; LG Itzehoe, Urteil v. 29.5.2009, 3 O 359/08, Juris). Die vereinbarte Umlage der Kosten der "Gebäudevielschutzversicherung" umfasst nicht die Kosten der Haftpflichtversicherung (LG Berlin, Urteil v. 21.5.1991, 64 S 21/91). Die Vertragsklausel "Es gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete" führt nicht zur Umlage der Betriebskosten bei preisfreiem Wohnraum (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229; Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, MM 2004, 163; OLG Schleswig, RE v. 1.6.1984, 6 RE-Miet 2/83, DWW 1984, 310). Aus der Bezeichnung "Grundbesitzabgaben" kann der Mieter nicht entnehmen, welche Betriebskosten darunter fallen sollen (LG Aachen, Urteil v. 24.4.1997, 2 S 455/96, WuM 1997, 647; AG Aachen, WuM 1999, 305; AG Köln, Urteil v. 1.4.1998, 213 C 467/97, WuM 1998, 419 [420]; von Seldeneck, 98; a. A. Sommerfeld, WuM 1998, 420; zumindest Grundsteuer; offen g...