Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2 Abwälzung von Betriebskosten

Rz. 3

Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesondert vereinbart werden muss. Der Vermieter kann auch nach Auftragsrecht (§§ 669, 670) nur dann Ersatz der von ihm für die Betriebsleistungen aufgewendeten Kosten vom Mieter ersetzt verlangen, wenn sich dieser vertraglich dazu verpflichtet hat. Die Zulässigkeit und der Umfang dieser vertraglichen Vereinbarungen wird für preisfreien Wohnraum – aber gem. der Verweisung in § 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG auch für preisgebundenen Wohnraum – durch § 556 begrenzt. Hinsichtlich des preisgebundenen Altbauwohnraums in den östlichen Bundesländern galt unabhängig vom Datum des Vertragsschlusses bis zum 11.6.1995 die Betriebskosten-Umlageverordnung (BetrKostUV), die auch ohne vertragliche Vereinbarung ein einseitiges Recht des Vermieters vorsah, Betriebskosten nach den Vorschriften dieser Verordnung durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen (§ 1 Abs. 1 BetrKostUV). Diese Möglichkeit bestand für preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern gem. § 14 MHG a. F., der die Betriebskostenumlageverordnung ersetzte, bis zum 31.12.1997 fort. Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters setzt jedoch voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 279/05). Dagegen war § 4 Abs. 2 MHG a. F., wonach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, GE 2003, 1153); auch durften Kosten der Fernwärme einseitig auf den Mieter umgelegt werden (BGH, a. a. O.). Die damalige einseitige Umlage der Betriebskosten hat weiterhin Bestand (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB).

Rz. 4

Für früher preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin/West galten die Sonderregelungen des § 7 Abs. 3 und 4 GVW, wonach auch dann, wenn im Mietvertrag eine gesonderte Umlage der Betriebskosten nicht vorgesehen war, der Vermieter bei einer Erhöhung der Betriebskosten eine Mieterhöhung verlangen konnte, soweit es sich um Erhöhungen der Betriebskosten nach dem 1.1.1988 handelt (so auch LG Berlin, Urteil v. 14.2.1997, 63 S 410/96, GE 1997, 493). Eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung der Umlagemöglichkeit der betreffenden Betriebskosten war nicht erforderlich, weil sie sich für derartige Altverträge über Altbauwohnungen in Berlin/West früher ohne weiteres aus dem Mietpreisrecht ergab (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, § 7 GVW Rn. 6; LG Berlin, a. a. O.). Diese Möglichkeit ist jedoch mit dem Außerkrafttreten des GVW am 31.12.1994 entfallen. Die Steigerung der Betriebskosten konnte mithin auch im Land Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt § 558) berücksichtigt werden (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229; BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, MM 2004, 163 = NZM 2004, 253).

Eine nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin unzulässige Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen kann nach Auffassung des BGH (Urteil v. 9. 3. 2011, VIII ZR 132/10, WuM 2011, 214) in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale umgedeutet werden (fraglich), so dass auch diese Bruttomiete gem. § 4 Abs. 2 MHG bis zum 1.9.2001 wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden konnte. Enthielt der vor dem 31. Dezember 1997 geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten, liegt in der Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen bis zu diesem Zeitpunkt die gemäß § 14 MHG zulässige Erklärung, für die Zukunft Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Wohnungsmieter umzulegen, so dass der Vermieter auch Zahlung (erhöhter) Betriebskostenvorschüsse verlangen kann (BGH, Beschluss v. 31.1.2012, VIII ZR 335/10, GE 2012, 543).

Demgegenüber hat der BGH in seinem Urteil v. 20.9.2006 (VIII ZR 279/05, GE 2006, 1474) für Fall der Umstellung von der vorhandenen Gasetagenheizung auf eine Zentralheizung und dann auf den Betrieb der Zentralheizung auf einen Wärmecontractor durch den Vermieter von Altbau in den neuen Bundesländern die Auffassung vertreten, dass die einseitige Umlage von Betriebskosten gem. dem früher geltenden § 14 Abs. 1 MHG voraussetzte, dass aus der Erklärung des Vermieters für den Mieter klar erkennbar war, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen wollte.

Nach Ansicht des BGH (Urteil v. 27.9.2006, VIII ZR 80/06, ZMR 2007, 25) bedarf die Umlage neu entstehe...