LG Berlin Urteil vom 11.06.2007 - 67 S 472/06

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 29.11.2006; Aktenzeichen 6 C 212/06)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 29. November 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 6 C 212/06 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand

I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 4 ZPO vom Amtsgericht zugelassen worden. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Entscheidungsgründe

II. Die Berufung hat jedoch keinen Erfolg.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 182,60 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Mit Vertrag vom 26. August 2004 mietete der Beklagte von der Klägerin die Wohnung in der …, Vorderhaus, zweites Obergeschoss links, …. Das Mietverhältnis sollte am 16. August 2004 beginnen.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2005 rechnete die Klägerin über die Nebenkosten des Jahres 2004 ab und verlangte eine Nachzahlung von 131,60 €. Die Vorschüsse für die Heizkosten setzte sie von 38,00 € um 8,50 € auf 46,50 € monatlich ab Februar 2006 herauf.

Der Beklagte zahlte den offenen Betrag aus der Abrechnung und die erhöhten Vorschüsse in den Monaten Februar bis Juli 2006 (6 × 8,50 € = 51,00 €) nicht.

Es kann hier zugunsten der Klägerin davon ausgegangen werden, dass ihre Behauptung zutreffe, sie habe die Termine für die Ablesung des Wärme- und Wasserverbrauchs den Mietern allgemein durch einen Aushang und dem Beklagten gesondert noch durch Einwurf einer Mitteilung in den Briefkasten bekannt gegeben. Der Anwendungsbereich des § 9a HeizkostenVO ist auf dieser Grundlage eröffnet.

Die Klägerin hat jedoch auf der Basis des § 9a HeizkostenVO keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung erstellt. Die Klägerin hat die Verbräuche des Beklagten für die Abrechnung 2004 geschätzt und dies in der Abrechnung auch angegeben. Zusätzlich war es indes für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung erforderlich, auch die Grundlagen dieser Schätzung anzugeben. Dies ist nicht erfolgt. Die Klägerin konnte selbst hierzu zunächst keinerlei Angaben machen. Erst durch die die im Laufe des Rechtsstreits nachgereichte Mitteilung der Ablesefirma … vom 20. November 2006 war die Schätzungsgrundlage verständlich.

Neben der Aufstellung der Gesamtkosten, der Darstellung des Verteilerschlüssels und der Einzelkosten sowie dem Abzug der gezahlten Vorschüsse sind in der Regel keine weiteren Erläuterungen des Vermieters notwendig, um die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung anzunehmen (KG GE 1998, 796). Jedoch kann auch eine Erläuterung des Verteilerschlüssels notwendig sein. Dies ist hier der Fall, da zur Schätzung des Verbrauchs des Beklagten nicht auf Abrechnungen aus Vorjahren zurückgegriffen werden konnte. Es handelte sich um die erste Abrechnungsperiode des Mietverhältnisses. Hier mussten Schätzgrundlagen zugezogen werden, die der Beklagte nicht kennen konnte. Dabei ist hier ohne weiteres davon auszugehen, dass die letztlich von der … GmbH mitgeteilte Methode der Schätzung sachgerecht ist. Indes hatte der Beklagte ohne die Mitteilung der Methode – auch unter Hinzuziehung der Belege der Klägerin – keine Möglichkeit, die Angemessenheit der Schätzung zu überprüfen. Die Schätzgrundlagen waren selbst aus den Abrechnungsunterlagen bis zur Mitteilung vom November 2006 nicht zu ersehen.

Die Kammer folgt insoweit – wie das Amtsgericht – der Auffassung des Amtsgerichts Neuruppin (aus dem am 23. Juni 2004 verkündeten Urteil, 42 C 64/04; WuM 2004, 538), dass ohne Mitteilung der Schätzgrundlagen aus der Abrechnung selbst heraus die Plausibilität nicht überprüft werden kann.

2. Aus den vorgenannten Gründen entfällt die Feststellung der Zahlungspflicht hinsichtlich der erhöhten Vorschüsse. Auf eine formell unwirksame Abrechnung kann keine Erhöhung der Vorschüsse gegründet werden.

3. Über die Hilfsaufrechnung war nicht zu entscheiden, weil die Klage keinen Erfolg hat.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Unterschriften

Hoffmann, Vaterrodt, Höhn

Fundstellen

Info M 2007, 210

RdW 2008, 195