AG Neuruppin Urteil vom 23.06.2004 - 42 C 64/04

Tenor

1. Die Klage wird als zur Zeit unbegründet abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 200,00 EUR abwenden, wenn nicht die betreibenden Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Zulassungsberufung wird zugelassen.

5. Der Kostenstreitwert wird gemäss § 25 Abs. 2 GKG auf 588,53 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Beklagten waren Wohnungsmieter der Kläger. Über die von den Beklagten gezahlten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen haben die Kläger jährlich abzurechnen. Für das Betriebskostenjahr 2002 haben die Kläger eine Abrechnung vom 28. Mai 2003 erteilt (Ablichtung Bl. 21/22 der GA). In die Abrechnung sind Heiz- und Warmwasserkosten von insgesamt 736,29 EUR zu Lasten der Beklagten eingestellt. Nach Abzug der Vorauszahlungen schließt die Abrechnung mit einer Nachzahlungsforderung zu Lasten der Beklagten von 558,53 EUR.

Die Kläger sind der Ansicht, über die Betriebskosten formell ausreichend abgerechnet zu haben. Einwendungen seien den Beklagten verwehrt, da sie unstreitig die ihnen angebotene Belegeinsicht nicht wahrgenommen haben. Die in die Abrechnung eingestellten Wärmekosten hätten geschätzt werden müssen, da am 16. August 2002 festgestellt worden sei, dass der maßgebliche Wärmezähler bereits auf dem Stand vom 31. Dezember 2001 stehen geblieben sei.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 588,53 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 22.11.2003 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten sämtliche in Rechnung gestellten Hausnebenkosten. Belege hätten die Kläger den Beklagten nicht vorgelegt. Die erteilte Abrechnung beachte nicht die Vorgaben des § 9 HeizkostV. Die Beklagten bestreiten ein Stehenbleiben des Wärmezählers. Die den Beklagten belasteten Heizkosten seien exorbitant überhöht.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, derzeit aber nicht begründet. Die Kläger haben über die Heizkosten formell nicht ausreichend Rechnung gelegt. Eine etwaige Nachforderung ist daher jedenfalls nicht fällig.

1.)

Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bedarf, wie auch die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten, einer geordneten Zusammenstellung der Einsatzwerte, die den Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich ist. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (grundlegend BGH NJW 1982, 573 f; so auch Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl. § 6 HeizkostV Rz. 10).

2.)

Die von den Klägern erteilte Abrechnung ist unzureichend. Wegen der Wärmekosten beschränkt sie sich auf die Angabe eines fiktiven geschätzten Zählerstandes des Wärmemengenzählers sowie die Angabe, dass eine Schätzung der Wärmekosten erfolgt ist. Die Abrechnung lässt jedoch nicht erkennen, unter Heranziehung welcher Einsatzwerte und auf welchem Rechenweg die Kläger den in die Abrechnung eingestellten Schätzwert ermittelt haben (dazu § 9 a HeizkostV). Auch im anhängigen Rechtsstreit haben sich die Kläger auf den Hinweis einer Schätzung nach Quadratmeter unter angeblicher Berücksichtigung von Heizkostenverordnung und Arge-Richtlinien beschränkt.

Soweit keine besonderen Umstände vorliegen, ist es für den Vermieter ausreichend, eine Zusammenstellung der Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen (grundlegend BGH a.a.O.). Im Normalfall rechnungsmäßig belegbarer Kosten ist es für den Vermieter gleichwohl nicht erforderlich, die einzelnen Rechnungspositionen und die Ermittlung der Gesamtkosten in die dem Mieter zu erteilende Betriebskostenabrechnung aufzunehmen (OLG Brandenburg WuM 1999, 107; Kammergericht WuM 1998, 474). In diesen Fällen soll es einer Nachfrage des Mieters vorbehalten bleiben können, die Ermittlung der eingestellten Gesamtkosten näher zu erläutern.

Dies kann auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden. Der Vermieter kann sich hier nicht darauf beschränken, den Schätzwert unter Kennzeichnung als solchem in die Betriebskostenabrechnung einzustellen und dessen Erläuterung einer Nachfrage durch den Mieter vorzubehalten. Das Gericht vertritt vielmehr die Ansicht, dass die Ermittlung des Schätzergebnisses bereits in der Abrechnung selbst rechnerisch nachvollziehbar darzustellen ist, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, bereits anhand der Abrechnung die Plausibilität der Ermittlung des Schätzergebnisses zu prüfen und gege...