LG Berlin Urteil vom 29.08.2002 - 67 S 505/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete im sozialen Wohnungsbau: Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung

Orientierungssatz

1. Wird die konkrete Kostenaufstellung für die betreffende Mietwohnung erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV veranlaßt, so kann die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung nicht mehr geheilt werden.

2. Dem Vermieter ist es entsprechend § 315 BGB zuzubilligen, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen.

3. Die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung kann sich daraus ergeben, daß zahlreiche Abkürzungen verwendet werden, die aus sich selbst heraus nicht verständlich sind und vom Vermieter nicht erläutert werden.

4. Sind die Gesamtkosten der Wohnanlage auf mehrere Nutzergruppen umzulegen, müssen die Kosten für die Warmwasserversorgung innerhalb einer Nutzergruppe nachvollziehbar aus der Gesamtheit der Heizkosten ausgegliedert werden.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 25. September 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 17 C 203/00 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO a. F. statthaft und die gemäß § 511 a Abs. 1 ZPO a. F. erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO a. F. sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die Berufung hat jedoch keinen Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf die geltend gemachten Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996 (2.616,97 DM), 1997 (3.036,06 DM) und 1998 (3.031,65 DM), der sich aus § 535 Satz 2 BGB a. F. ergeben würde.

Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 12. Januar 1988 ist zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die Wohnung Nr. ..., Am T ..., ... B, zustande gekommen, bei der es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt. Die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996, 1997 und 1998 sind in formeller Hinsicht unwirksam, weil sie den maßgeblichen Anforderungen der §§ 20, 22 NMV nicht genügen.

1. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist unwirksam, weil sie der Beklagten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zugegangen ist, während die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1998 der Beklagten fristgemäß zugegangen sind.

a) Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 hat der Berliner Mieterverein namens der Beklagten beanstandet, dass ihr die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb von einem Jahr nach Ablauf der jeweiligen Heizperiode zugegangen seien (vgl. § 12 Nr. 1, Nr. 7 des Mietvertrages vom 12. Januar 1988). Dieser Einwand der Beklagten vermag die formelle Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht zu begründen, weil es der Klägerin entsprechend § 315 BGB zuzubilligen war, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. III Rn. 366). Ein sachlicher Grund für die kalenderjährliche Abrechnungspraxis war gegeben, weil auf diese Weise vermieterseits zugleich über die Betriebskosten abgerechnet werden kann. Mit den Stromkosten ist ein Kostenfaktor vorhanden, der sowohl in den Heizkostenabrechnungen als auch in den Betriebskostenabrechnungen zu berücksichtigen ist, wobei die Kosten für den Heizstrom anhand der eingebauten Zwischenzähler ermittelt werden.

b) Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist der Beklagten dennoch nicht innerhalb der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zugegangen. Die Beklagte hat unwidersprochen dargetan, dass ihr am 22. Dezember 1998 eine Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 zugegangen sei, der keine Kostenaufstellung für die von ihr gemietete Wohnung beigefügt gewesen sei. Stattdessen sei dem Anschreiben vom 17. Dezember 1998 eine Kostenaufstellung beigefügt gewesen, die sich auf die Wohnung der Mieter B D und K K-D bezogen habe, welche in dem Nachbargebäude Am T, ... B, gelegen sei. Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass sie die auf die streitgegenständliche Wohnung bezogene Kostenaufstellung unverzüglich übersandt habe, nachdem sie von der Beklagten mit Schreiben vom 02. Januar 1999 auf den Fehler aufmerksam gemacht worden sei. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist für die Beklagte nicht nachvollziehbar gewesen, solange ihr die Kostenaufstellung nicht zugegangen war, die sich auf die von ihr gemietete Wohnung bezieht, wenngleich das Gebäude Am T ... in dieselbe Nutzergruppe wie das Gebäude Am T ... fällt. Die Übersendung der konkreten Kostenaufstellung für die von der Beklagten gemietete Wohnung ist von der Klägerin erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV veranlasst worden, so dass ...