Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 5.11 Verbesserung der Sicherheit der Wohnung

Rz. 45

Zu den Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit der Wohnung gehört der nachträgliche Einbau einer neuen einbruchshemmenden Haustür (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361), von sicheren Wohnungseingangstüren (LG Berlin, Urteil v. 15.12.2000, 64 S 318/00; LG Berlin, Urteil v. 5.11.2002, 64 S 170/02, GE 2003, 122; LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S 196/03; AG Berlin-Hohenschönhausen, Urteil v. 13.4.2000, 7 C 66/00, GE 2000, 1035; LG Halle/Saale, Urteil v. 8.8.2002, 2 S 42/01, ZMR 2003, 35), einer Sicherheitsverglasung (LG Berlin, Urteil v. 5.11.2002, 64 S 170/02, a. a. O.), von zentralen Schließanlagen (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727 [729]; AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 4.12.2007, 7 C 264/03, GE 2008, 411), Sicherheitsschlössern, Kellervergitterungen, Rollläden für Erdgeschosswohnungen (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 12.7.2004, 20 C 11/04, GE 2004, 1235), Türspionen (LG Berlin, Urteil v. 10.4.2003, 67 S 279/01, GE 2003, 1615: als Teil einer Zentralschließanlage) oder Hausumzäunungen. Ebenso kann die erstmalige Ausstattung von Treppenhäusern mit beleuchteten Treppenlichttastern (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 141) oder der Einbau eines elektrischen Fensterantriebs eine "Gebrauchswerterhöhung" nach § 555b Nr. 4 darstellen (LG Berlin, Urteil v. 10.10.2019, 65 S 107/19, WuM 2019, 634). Voraussetzung für die Einstufung als Modernisierungsmaßnahme ist jedoch, dass tatsächlich eine Wertverbesserung eingetreten ist. Daher gehört der Einbau von Sicherheitsschlössern nur dann zu diesem Maßnahmenbereich, wenn vorher nur einfache Schlösser mit wenigen Zuhaltungen vorhanden waren. Auch der Einbau einer mithörsicheren Klingel-, Gegensprech- und Türöffneranlage stellt eine Wertverbesserung dar (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727; LG Berlin, Urteil v. 28.1.1991, 62 S 367/90, GE 1991, 573; LG Berlin, Urteil v. 13.4.1984, 64 S 8/84, GE 1984, 665; AG Berlin/Pankow-Weißensee, Urteil v. 23.3.2012,6 C 79/11,GE 2012, 1498; AG Berlin-Tiergarten, GE 1991, 153; AG Berlin-Wedding, GE 1989, 419; AG Berlin-Charlottenburg GE 1989, 683; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 114); ebenso der Einbau einer Videogegensprechanlage, verbunden mit einer Sprechzelle mit Bildschirm in der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 23.7.2019, 67 S 318/15, GE 2020, 1560; a. A. AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 6.10.2022, 202 C 105/22, GE 2022, 1214).

Solche Anlagen bringen den Vorteil, dass die Türen immer verschlossen gehalten werden können und sich Besucher auch zu Zeiten, zu denen das Haus früher verschlossen war, nunmehr mittels Klingelzeichen leicht bemerkbar machen können. Zudem bedeutet eine Rufanlage mehr Sicherheit, da der Mieter sich zunächst über die Identität des Besuchers Gewissheit verschaffen kann. Auch der Einbau einer "Sicherheitsverglasung" ist als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen (LG Berlin, Urteil v. 5.11.2002, 64 S 170/02, GE 2003, 122) wie der erstmalige Einbau von Rauchmeldern als Verbesserung der Sicherheit der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727, 729; LG Halle/Saale, Beschluss v. 31.3.2004,3 S 11/14, ZMR 2014,649; AG Halle/Saale, Urteil v. 20.8.2015, 104 C 589/15, ZMR 2015,932; AG Halle/Saale, Urteil v. 28.1. 2014, 97 C 2551/13, ZMR 2014, 455; AG Burgwedel, Urteil v. 1.7.2010, 7 C 251/09; ZMR 2011, 800; AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008, 302; a. A. AG Schwarzenbeck, Urteil v. 23.8.2007, 2 C 305/07, ZMR 2008, 721; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 13.6.2008, 716c C 89/08, NZM 2009, 581; AG Ahrensburg, Urteil v. 25.9.2008, 37 C 11/08, ZMR 2009, 78; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 16.11.2009, 410D C 181/09,ZMR 2010,969), aber nicht dann, wenn der Mieter selbst Rauchwarnmelder installiert hat (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 31.1.2019, 210 C 272/18, GE 2019, 462; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 7.9.2011, 316 C 241/11; AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 29.11.2011, 814 C 125/11, ZMR 2012, 780; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 129; a. A. LG Halle/Saale, Urteil v. 30.6.2014, 3 S 11/14, GE 2014, 1531; AG Neustadt am Rübenberge, Urteil v. 27.2.2017, 44 C 1243/16, ZMR 2018, 340; AG Halle/Saale, Urteil v. 28.1.2014, 97 C 2551/13, a. a. O.; AG Hamburg-Blankenese ZMR 2011,395). Soweit allerdings der Vermieter aufgrund der Bauordnung Rauchwarnmelder einbaut, hat der Mieter dies auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat (BGH, Urteil v.17.6.2015, VIII ZR 290/14, WuM 2015, 497; AG Spandau, Urteil v. 17.10.2022, 6 C 217/21, GE 2023, 301).