LG Berlin Urteil vom 13.04.1984 - 64 S 8/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietpreisbindung: Komfortzuschlag für Bad. Mietpreisbindung: Wertverbesserungszuschlag und Mehrbelastungszuschlag

Orientierungssatz

1. Ein Bad mit einem Kohlebadeofen als Warmwasserbereiter ist ein Bad im Sinne des BMietG 12 § 2 Abs 3; das Vorhandensein eines solchen Bades rechtfertigt den Zuschlag nach BMietG 12 § 2 Abs 1 für das Ausstattungsmerkmal "Bad".

2. Der Einbau einer Türöffnungsanlage und Gegensprechanlage ist eine Wertverbesserung.

3. Die Geltendmachung eines Mehrbelastungszuschlages setzt voraus, daß die Berechnungsfaktoren korrekt angesetzt sind.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 20. Oktober 1983 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 7 C 489/83 - unter Zurückweisung der Berufung im übrigen zu 1), soweit Klageabweisung erfolgt ist, und im Kostenpunkt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 791,95 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13. Juni 1983 zu zahlen.

Die Anschlußberufung des Beklagten wird zurückgewiesen Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben der Kläger zu 14/25 und der Beklagte zu 11/25 zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige (§ 511 a ZPO) Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO).

Sie hat auch teilweise Erfolg.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten gem. §§ 30 1.BMG, 812 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von insgesamt 917,16 DM zu, so daß der Beklagte über die in dem angefochtenen Urteil zuerkannten 48,20 DM hinaus zur Zahlung weiterer 868,96 DM nebst Zinsen zu verurteilen war.

Der Kläger ist aktivlegitimiert, obwohl er den Mietvertrag nicht allein, sondern zusammen mit seiner Ehefrau abgeschlossen hatte. Denn seinem unstreitigen Vorbringen nach ist seine Ehefrau bereits seit längerem verstorben, so daß gemäß § 569 b Satz 1 BGB das Mietverhältnis bei dem Tode seiner Ehefrau mit ihm allein als überlebenden Ehegatten fortgesetzt worden ist. Der Beklagte ist passivlegitimiert, weil das vermietete Grundstück am 1. Juli 1981 von der früheren Eigentümerin und Vermieterin an ihn veräußert und er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist (§ 571 Abs. 1 BGB).

Dem Kläger steht der Anspruch aus §§ 30 1.BMG, 812 BGB in Höhe von 917,16 DM zu, weil er in der Zeit vom Juni 1982 bis einschließlich Mai 1983 zuviel Mietzins in dieser Höhe gezahlt hat und die Verjährung dieses Anspruchs durch die am 31. Mai 1983 eingereichte Klage unterbrochen worden ist (§§ 209 Abs. 1 BGB, 270 Abs. 3 ZPO). Der Kläger hat dargelegt, daß er insoweit eine preisrechtlich unzulässige Miete gezahlt hat. Seiner Darlegungspflicht ist er dadurch nachgekommen, daß er bereits in erster Instanz die Mieterhöhungserklärung der früheren Vermieterin vom 10.Dezember 1980 (Bl.49 d.A.) eingereicht hat, aus der sich ergibt, daß die Grundmiete per 31.Dezember 1980 171,68 DM betrug. Daraus ergibt sich als sein Vortrag, daß nur diese Grundmiete preisrechtlich zulässig ist, wovon offenbar auch der Beklagte zunächst ausgegangen ist, dessen Mieterhöhungserklärung im wesentlichen auf dieser Grundmiete zuzüglich der ab 1. Januar 1981 zulässigen linearen Mieterhöhung von 5 % von 171,68 DM, mithin um 8,58 DM, aufbaut und demzufolge einen Grundmietenbetrag von 180,28 ansetzt, der infolge eines Rechenfehlers um 0,02 DM die preisrechtlich zulässige Miete von (171,68 DM + 8,58 DM =) 180,26 DM übersteigt. Aus dieser Mieterhöhungserklärung vom 10.Dezember 1980 ist die Grundmiete zum maßgeblichen Stichtag, dem 31. Dezember 1978 (§ 1 Abs. 1 Satz 1 1.BMG i.d.F. vom 3.August 1982) zu errechnen, da in der Zeit vom 1.Januar 1979 bis zum 10.Dezember 1980 - Datum der Mieterhöhungserklärung der früheren Vermieterin - nur eine Mieterhöhung zum 1. September 1979 in Höhe von 6 % der Grundmiete linear zulässig war. Ausgehend von der in der Mieterhöhungserklärung vom 10.Dezember 1980 aufgeführten Grundmiete von 171,68 DM ergibt sich eine Grundmiete am 31.Dezember 1978 in Höhe von 161,96 DM (+ 6 % ab 1.9.1979 = 9,72 DM, Grundmiete ab 1.9.1979: 171,68 DM). Da diese Grundmiete unstreitig von dem Kläger an seine frühere Vermieterin gezahlt worden ist, ist sie als vereinbarte Miete preisrechtlich zulässig geworden (§ 1 Abs.1 Satz 1 1.BMG in der ab 1.12.1980 geltenden Fassung); da der Beklagte demgegenüber nicht dargelegt hat, daß nach Vorschriften oder Genehmigungen der Preisbehörde eine höhere Miete preisrechtlich zulässig ist (§ 1 Abs. 2 1. BMG), er sich insbesondere auf eine Entscheidung der Preisstelle für Mieten vom 11.Juni 1957 hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung nicht berufen kann, ist von der Grundmiete in Höhe von 161,96 DM ab 1.Januar 1979 als der preisrechtlich zulässigen Miete auszugehen. Diese Grundmiete erhöhte sich ab 1.September 1979 um 6 % = 9,72 DM auf 171,68 DM - wie bereits oben ausgeführt worden ist - und ab 1.Januar 1981 um weitere 5 % = 8,58 auf 180,26 DM. Der Kläger schuldete diese Mieterhöhungen auch oh...