Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 5.8 Verbesserung der sanitären Einrichtungen

Rz. 34

Zu den Sanitäreinrichtungen zählen Bad, WC und Dusche und die dafür notwendigen Anlagen und Installationen. Unter Verbesserung der Sanitäreinrichtungen ist sowohl der erstmalige Einbau von sanitären Einrichtungen als auch die Modernisierung von veralteten sanitären Einrichtungen zu verstehen.

Der erstmalige Einbau eines Bades stellt objektiv eine Wertverbesserungsmaßnahme (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2010, 65 S 318/09, GE 2011, 338) auch dann dar, wenn sich bereits in einer Kammer eine transportable Duschkabine befindet (LG Berlin, GE 1990, 255; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 105); das gilt auch für den Einbau einer Dusche mit Innen-WC (KG, Urteil v. 10.5.2007, 8 U 166/06, GE 2007, 907). Auch der Einbau einer Dusche und eine Vergrößerung des Badezimmers ist eine Gebrauchswertverbesserung (LG Itzehoe, Urteil v. 25.11.2011, 9 S 81/10, ZMR 2012, 873), selbst wenn die Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung eingebaut wird (LG Berlin, Urteil v. 17.5.2018, 64 S 145/17, GE 2018, 1061). Eine für den Einbau notwendige Grundrissänderung im Bereich zwischen Speisekammer und Küche ist dem Mieter auch zumutbar (KG, Urteil v. 10.5.2007, 8 U 166/06, GE 2007, 907; LG Berlin, GE 1990, 255; LG Berlin, Urteil v. 28.10.1991, 66 S 78/91, GE 1992, 39). Der Umbau eines Innen-WC-Raumes mit Waschbecken und einer von der Küche aus erreichbaren Duschkabine in ein einheitliches, vom Flur aus zugängliches Bad mit Dusche stellt ebenfalls eine Wertverbesserung dar (LG Berlin, Urteil v. 15.11.2005, 63 S 77/05, GE 2006, 190; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 104). Dies gilt auch für die erstmalige Verfliesung des Bades und den Einbau einer freistehenden Badewanne.

Bei einer Zweizimmerwohnung braucht die Vergrößerung des Bades jedoch dann nicht geduldet zu werden, wenn dadurch die Speisekammer und ein kleines Zimmer wegfallen (LG Berlin, Urteil v. 7.10.2003, 65 S 147/03, MM 2004, 44).

Ebenso wie der erstmalige Einbau eines Bades stellt auch der Einbau der Dusche eine Wertverbesserung dar.

Eine Grundrissänderung für Bad und Küche ist grundsätzlich als Wertverbesserung einzustufen, wenn sich daraus ein höherer Wohnkomfort ergibt, nicht dagegen dann, wenn über die Vergrößerung der Grundfläche hinaus keine Verbesserung des Nutzwertes zu verzeichnen ist (LG Berlin, Urteil v. 24.3.2020, 63 S 56/15, GE 2020, 1626). Unerheblich ist, ob sich aus der Ankündigung ergibt, wo die Einbauten im Bad vorgenommen werden sollen (a. A. LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727).

Rz. 35

Neben der erstmaligen Schaffung von Bad, Dusche oder WC können auch Umbauten bereits vorhandener Sanitäreinrichtungen eine Wohnwertverbesserung darstellen. Entscheidend ist aber auch insoweit, dass eine nachhaltige Gebrauchswertverbesserung herbeigeführt wird. Dazu gehört z. B. die Aufteilung eines Bades mit WC in ein gesondertes WC und ein – durch Hinzunahme anderweitig genutzter Wohnfläche – vergrößertes Bad.

Auch die ergänzende Verfliesung des Badezimmers bis zur Decke ist als Modernisierungsmaßnahme angesehen worden (LG Berlin, Urteil v. 5.11.2002, 64 S 170/02; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 555b Rn. 104). Die Zusammenlegung eines kleinen Waschraums mit einem Badezimmer, dessen Boden und Wände bis zu 2 m gefliest werden und dessen Wände im Bereich der Duschtasse isoliert werden sollen, stellt ebenfalls eine wohnwertverbessernde Maßnahme dar (LG Berlin, Urteil v. 29.4.1997, 64 S 552/96, GE 1997, 1473; LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S 196/03). Auch der Ersatz eines aufstehenden WCs durch ein wandhängendes WC (AG Berlin/Pankow-Weißensee,Urteil v.23.3.2012,6 C 79/11,GE 2012,1498), der Einbau eines Handwaschbeckens mit Armatur, das Einfliesen einer neuen Badewanne, die Modernisierung der Zu- und Abwasserleitungen für die Sanitärobjekte, die Verfliesung der Wände bis zu 2 m Höhe (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2016, 63 S 195/16, GE 2017, 175; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid §555b Rn. 104), die Verfliesung des Fußbodens, der Ersatz der Wanneneinfüll- und Brausebatterie, der Einbau eines Handtuchheizkörpers (LG Berlin, Urteil v. 5.1.2018, 65 S 100/17, GE 2019, 322; LG Berlin, Urteil v. 13.12.2016, 63 S 195/16, GE 2017, 175), Stromschutzschalters und die Installation eines Elektroanschlusses zum künftigen Einbau eines Beleuchtungskörpers über dem Waschbecken und einer Steckdose neben dem Waschbecken im Badezimmer sind als Modernisierungen anerkannt worden (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 29.12.2005, 8 C 251/05, GE 2006, 1043).

Das gilt auch für den Einbau eines WC-Spülkastens, eines Poresta-Wannenträgers und einer Einhebelmischbatterie (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2016, 63 S 195/16, GE 2017, 175).

Der Mieter braucht jedoch die Entfernung der separaten Toilette (LG Hamburg, Urteil v. 13.7.2018, 333 S 45/16, NZM 2018, 952; LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727), der Speisekammer (LG Berlin, Urteil v. 7.10.2003, 65 S 147/03, MM 2004, 44) oder der Küche (AG Berlin-Charlottenburg, Urtei...