Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 3 Kündigungsrecht des Mieters

Rz. 11

Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2). Das Kündigungsrecht gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, NJW 2007, 288); es besteht unabhängig von dem befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 2.5.2006, 64 S 19/06, GE 2006, 1405).

Dieses Kündigungsrecht besteht unabhängig von dem Anspruch auf Untervermietung gem. § 553 (LG Berlin, Urteil v.16.9.1996, 62 S 201/96, GE 1997, 188; LG Berlin, Urteil v. 23.9.1997, 63 S 2020/97, GE 1997, 1581; LG Berlin, Urteil v. 19.6.1997, 62 S 580/96, NZM 1998, 372). Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt im Übrigen auch nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249). Voraussetzung für die Kündigung ist mithin nur, dass die Erlaubnis generell verweigert wird oder unter Einschränkungen erteilt wird, die weder gesetzlich noch im Mietvertrag zulässigerweise vorgesehen sind. In Wohnraummietverträgen kann die Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nur davon abhängig gemacht werden, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2). Denn die in § 553 Abs. 1 Satz 2 aufgeführten Gründe für die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis sind für Wohnraum abschließend; eine davon – durch vertragliche Erweiterung der Versagungsgründe – zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 553 Abs. 3). Das Kündigungsrecht für den Fall der Versagung der Untermieterlaubnis kann in Wohnraummietverträgen zwar individualvertraglich, aber nicht formularmäßig ausgeschlossen werden (LG Hamburg, Urteil v. 19.5.1992, 316 S 320/90, WuM 1992, 689; LG Ellwangen, Urteil v. 28.5.1982, 1 S 3/82, ZMR 1983, 133; umstr.).

In Geschäftsraummietverträgen kann das Kündigungsrecht im Falle der Versagung der Erlaubnis ausgeschlossen werden, da auf diese Mietverhältnisse § 553 Abs. 3 keine Anwendung findet. Ein formularvertraglicher Ausschluss soll allerdings unwirksam sein (LG Bonn, Urteil v. 20.2.2002, 2 O 346/01, NJW-RR 2002, 1234, 1234; Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 67). Der BGH (Urteil v. 24.5.1995, XII ZR 172/94, NJW 1995, 2034 ff.) hat diese Streitfrage in einem Fall, in dem die Untervermietung erlaubt, das Kündigungsrecht aber formularmäßig ausgeschlossen war, ausdrücklich offen gelassen. Es wird davon auszugehen sein, dass der formularmäßige Ausschluss von Erlaubniserteilung und Kündigungsrecht nicht unvereinbar ist mit wesentlichen Grundgedanken der Regelungen in §§ 535 ff. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Norm dem Schutzbedürfnis des Vertragspartners in einem solchen Maß dient, dass deren Ausschluss konkret dem Gerechtigkeitsgebot zuwiderlaufen würde.

Enthält der gewerbliche Mietvertrag die Klausel "Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz noch teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht", kann der Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigern, wenn die Untervermietung dazu führt, dass der Vermieter einen seiner weiteren Mieter als Untermieter an die Hauptmieterin verliert (OLG Düsseldorf, Urteil v. 17.2.2005, I-10 U 144/04, GE 2005, 988). Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag: "Untervermietung, Tausch oder anderweitige Gebrauchsüberlassung der gesamten Räume oder eines Teils davon sind ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Der Vermieter kann seine Zustimmung aus wichtigem Grund versagen oder widerrufen. Ein wichtiger Grund kann insbesondere in der Person des Untermieters oder in der Art des von ihm betriebenen Gewerbes liegen. Als vorab gestattet gilt die Untervermietung an den Bürgen, dessen Ehefrau und Kinder sowie die Gesellschaften, an denen der Mieter mehrheitlich beteiligt ist.", beinhaltet keinen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist gegeben, wenn der Mieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.8.2007, I-10 U 148/06, ZMR 2008, 783). Ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung eines Ladengeschäfts vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteie...