LG Bonn Urteil vom 20.02.2002 - 2 O 346/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Langfristige Geschäftsraummiete: Formularmäßiges Verbot der Untervermietung

Leitsatz (amtlich)

Bei langfristiger Geschäftsraummiete verstoßen das formularmäßige Verbot der Untervermietung und der damit verbundene Ausschluss des Sonderkündigungsrechts in § 549 I 2 BGB a.F. (§ 540 I 2 BGB in der Fassung vom 19. Juni 2001) gegen § 9 II Nr. 1 AGBG (§ 307 II Nr. 1 BGB in der Fassung vom 2. Januar 2002).

Tenor

Es wird festgestellt, daß der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über Räume im Haus I-Straße in ... O durch die Kündigung der Klägerin vom 31.07.2001 zum 31.03.2002 aufgelöst wird.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.100 EUR.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, Sicherheit auch durch Gestellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer europäischen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse zu leisten.

Tatbestand

Der Beklagte ist Mieter der gewerblichen Räume des Grundstücks I-Straße in O, die 170 qm Verkaufsfläche und etwa 30 qm Nebenräume umfassen. Die Verkaufsfläche ist in drei, nahezu in sich geschlossene und hintereinander belegene Bereiche aufgeteilt. Die Nebenfläche besteht aus einem Personalraum mit WC, einem Abstellraum und einem Stauraum.

Diese Räume hat der Beklagte mit Vertrag vom 19.12.1997 an den Ehemann der Klägerin zum Betrieb eines Möbelfachgeschäfts bis zum 31.1.2005 befristet untervermietet. Eine weitere Untervermietung ist gemäß Ziffer 9. des Untermietvertrags "nicht gestattet". Die Bedingungen des Untermietvertrags stammen formularmäßig von dem Beklagten.

Die Klägerin ist im Jahre 1998 in den Mietvertrag eingetreten und ihr Ehemann aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Sie betreibt in dem vorderen Teil der Räumlichkeiten ein Geschenkartikel- und Möbelfachgeschäft unter der Bezeichnung "M Meisterwerke". Die etwa 60 qm große, im hinteren Bereich der Gewerberäume belegene Fläche hat die Klägerin seit 1999 mit nachträglicher Zustimmung des Beklagten an die Firma B2 christliche C2 GmbH untervermietet.

Wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten hat die Klägerin im Laufe des März 2001 zunächst den Eigentümer des Mietobjekts und sodann im Laufe des Juli 2001 den Beklagten um die Gestattung einer weiteren Untervermietung gebeten. Der Eigentümer hat mit Schreiben vom 30.03.2001 eine weitere Untervermietung durch die Klägerin abgelehnt. Der Beklagte hat ebenfalls mit Schreiben vom 30.03.2001 angekündigt, eine weitere Untervermietung nicht zu genehmigen. Mit Schreiben vom 06.07.2001 hat er eine weitere Untervermietung mit der Begründung, daß er an die Ablehnung des Eigentümers gebunden sei, endgültig abgelehnt.

Die Klägerin plant über die zusätzliche Untervermietung hinaus weitere Umgestaltungen hinsichtlich der Nutzung der Gewerberäume. Die Firma B2 christliche C2 GmbH soll danach den von der Klägerin zur Zeit genutzten vorderen Bereich der Räumlichkeiten beziehen. Die Klägerin selbst möchte ihr Geschenkartikel- und Möbelfachgeschäft aufgeben und im mittleren Bereich einen "Quelle-Shop" betreiben. Der weitere Untermieter, die Diakoniestation O, soll den hinteren Bereich der Gewerberäume erhalten. In jedem der vorgenannten Bereiche soll jeweils eine Person beschäftigt werden.

Mit Schreiben vom 31.07.2001 hat die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.03.2002 gekündigt und unter Fristsetzung zum 15.08.2001 um eine Bestätigung der Auflösung des Mietverhältnisses zum 31.03.2002 gebeten. Der Beklagte hat die Kündigung zurückgewiesen.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, daß der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über Räume im Haus I-Straße in ... O durch die Kündigung der Klägerin vom 31.07.2001 zum 31.03.2002 aufgelöst wurde.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, eine sinnvolle Nutzung des Mietobjekts sei bei weiterer Untervermietung ohne einen Umbau nicht möglich. Im übrigen seien die Räumlichkeiten durch eine weitere Untervermietung "überbelegt", was einem vertragsgemäßen Gebrauch der angemieteten Räume entgegenstehe. Die Klägerin habe ein etwaiges Kündigungsrecht dadurch verwirkt, daß sie nicht bereits nach Erhalt der Schreiben vom 30.03.2001 die Kündigung ausgesprochen hat.

Entscheidungsgründe

Die Feststellungsklage ist zulässig. Das Feststellungsinteresse der Klägerin ist gegeben, da Streit zwischen den Parteien über die Wirksamkeit der Kündigung besteht.

Die Klage ist auch begründet. Die Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden gewerblichen Mietvertrags zum 31.03.2002 ist gemäß §§ 549 Absatz 1 Satz 2 i.V.m. 565 Absatz 5, Absatz 1a BGB a.F. wirksam.

Der Kündigung steht die Vorschrift der Ziffer 9. des Mietvertrags, die die Überlassung des Mietobjektes an Dritte verbietet, nicht entgegen. Zwar ist darin ein generelles Verbot der Untervermietung und ein Ausschluß des in § 549 Absatz 1 Satz 2 BGB a.F. vorgesehenen Sonderkündigungsrechts des Mieters zu sehen (vgl. BGHZ 112, 65, 69 f. zu der Frage, wann ein generelles Verbot der Untervermietung un...