OLG Düsseldorf Urteil vom 02.08.2007 - I-10 U 148/06

Leitsatz (amtlich)

1. Wird die Beendigung des Mietverhältnisses - wie hier - auf mehrere Kündigungen gestützt, ist ein Feststellungsantrag schlüssig, wenn der Kläger ohne Festlegung auf eine bestimmte Kündigung allgemein die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis seit einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist.

2. Zur Berechnung des Gebührenstreitwerts der Feststellungsklage.

3. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, "Untervermietung, Tausch oder anderweitige Gebrauchsüberlassung der gesamten Mieträume oder eines Teils davon sind ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Eine etwa gegebene Zustimmung gilt nur für den Einzelfall. Der Vermieter kann seine Zustimmung aus wichtigem Grund versagen oder widerrufen. Ein wichtiger Grund kann insbesondere in der Person des Untermieters oder in der Art des von ihm betriebenen Gewerbes liegen. Als vorab gestattet gilt die Untervermietung an den Bürgen, dessen Ehefrau und Kinder sowie Gesellschaften, an denen der Mieter mehrheitlich beteiligt ist.", beinhaltet keinen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

4. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist gegeben, wenn der Mieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist.

5. Macht der Vermieter die erbetene Zustimmung zur Untervermietung von einer Bonitätsprüfung des Untermieters abhängig und lässt sich der Mieter hierauf ein, ist dem Vermieter nach Erhalt derselben eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen.

Normenkette

BGB § 540

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 31.10.2006; Aktenzeichen 32 O 8/06)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31.10.2006 verkündete Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des LG Düsseldorf abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten darüber, ob das mit der Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis über das Anwesen "... " in D. durch die außerordentlichen Kündigungen des Klägers vom 11.8.2005 und 22.9.2005, hilfsweise vom 12.6.2006, wegen einer nicht erteilten Untermieterlaubnis zum 31.3.2006 bzw. 31.12.2006 beendet ist. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen einschließlich der gestellten Anträge (GA 166) wird auf den Tatbestand der landgerichtlichen Entscheidung verwiesen (GA 161-167). Das LG hat mit dem angefochtenen Urteil festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien durch Kündigung des Klägers zum 31.3.2006 beendet worden sei. Es hat ein außerordentliches Kündigungsrecht des Klägers nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB angenommen, weil die Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung aus Gründen verweigert habe, die nicht in der Person des Untermieters begründet seien. Die Beklagte habe ihre Zustimmung weder von der geforderten Vorlage einer Bonitätsauskunft über den Untermieter noch von der Vorlage des abgeschlossenen Untermietvertrages nebst Anlagen abhängig machen dürfen. Dies stehe einer Verweigerung i.S.d. § 540 BGB gleich. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe (GA 167 - 171) Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Sie trägt vor, das LG habe die §§ 133, 157, 311, 540 BGB verletzt. Es sei zu Unrecht von der Anwendbarkeit des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgegangen. Diese Bestimmung sei - wie sich auch aus der Vertragshistorie ergebe - durch § 8 Abs. 2 des Mietvertrages abbedungen. Das LG habe auch fehlerhaft unterstellt, dass sie die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert habe. Sie sei bereit gewesen und noch bereit, der Überschreitung des vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks bei Erfüllung bestimmter Bedingungen, insbesondere baurechtlicher Genehmigung und Vorlage des Lageplans, aus dem sich die von der Untervermietung betroffenen Räume und Flächen ergeben, zuzustimmen. Einen Anspruch auf diese Zustimmung habe der Kläger nicht. Unabhängig hiervon lasse sich aus ihrem Verhalten keine Verweigerung ableiten. Ausweislich der vorgelegten Korrespondenz hätten sich die Parteien in Verhandlungen befunden und sie habe keine Anstalten gemacht, die seitens des Klägers eigenmächtig und vertragswidrig veranlasste Untervermietung zu unterbinden. Die durch das LG auf S. 11 der Urteilsgründe behandelten "Bedingungen" seien nicht ungerechtfertigt. Im Übrigen sei das Verhalten des Klägers treuwidrig. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 1.2.2007 (GA 208 ff.) und den Schriftsatz vom 29.5.2007 (GA 299 ff.) verwiesen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und bittet um Zurückweisung der Berufung. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Untervermietung zu gene...