Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 6.1 Gebrauchspflicht
 

Rz. 71

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Gewerberäume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937; vgl. ferner OLG Köln, Urteil v. 28.7.2000, 19 U 184/99, OLG Report Köln 2000, 478 zur konkludenten Vereinbarung einer Betriebspflicht bei der Vermietung eines Ladenlokals) oder etwas anderes vereinbart worden ist, was auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen erfolgen kann (BGH, DWW 1993, 69 = ZMR 1993, 57; OLG Rostock, Urteil v. 8.3.2004, 3 U 118/03, OLG Report Rostock 2004, 268). Formulierungen zur Betriebspflicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen wie z. B. "Bei Ladenlokalen und Gaststätten obliegt dem Mieter die Betreibungspflicht während der gesetzlichen Öffnungszeiten" halten selbst dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 stand, wenn im Mietvertrag zugleich ein Konkurrenz- und Sortimentsschutz ausgeschlossen ist (OLG Hamburg, Urteil v. 3.4.2002, 4 U 236/01, OLG Report Hamburg 2003, 201, 202 = ZMR 2003, 254 m. w. N. zur h. M.; a. A.: Sternel, II Rn. 274; OLG Schleswig, Beschluss v. 2.8.1999, 4 W 24/99, OLG Report Schleswig 1999, 385; offen gelassen: KG, Urteil v. 17.7.2003, 22 U 149/03, KGReport Berlin 2003, 315). Ein Verstoß gegen die Betriebspflicht liegt dann vor, wenn der Gesamtcharakter des vertraglich vereinbarten Mietzweckes nicht mehr gewährleistet ist. So liegt ein Verstoß z. B. dann nicht vor, wenn nur ein abtrennbarer Teil der zum Betrieb einer "Bayerischen Bierstube" angemieteten Räume nicht mehr für den Gaststättenbetrieb genutzt wird (KG, Urteil v. 21.3.2002, 8 U 9082/00, KGReport Berlin 2002, 317/319). Liegt ein Verstoß gegen die Betriebspflicht vor, kann der Vermieter auf Erfüllung der Verpflichtung klagen und ggf. Schadensersatz geltend machen, wenn z. B. ein umsatzabhängiger Mietzins vereinbart worden ist. Auch im Wege einer einstweiligen Verfügung soll – jedenfalls für in einem Einkaufscenter gelegene Mieträume – die Betreibspflicht durchgesetzt werden können (KG, Urteil v. 12.9.2011, 8 U 141/11, GE 2011, 1484). Die Betriebspflicht endet mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Zeitablauf oder Kündigung. Eine Fortdauer der Betriebspflicht bis zur Räumung ist hingegen nur dann anzunehmen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart worden ist (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.8.2000, 24 W 49/00, OLGReport Düsseldorf 2001, 157).

Zur Frage der Durchsetzung des Anspruchs durch einstweilige Verfügung und zur Vollstreckung s. weiter unter II Rn. 192.

Eine Nutzungspflicht bei Wohnräumen lässt sich zivilrechtlich auch nicht bei Wohnungsknappheit konstruieren. Davon unabhängig verbleibt es allerdings bei Obhutspflichten, die gesteigert sein können, wenn der Mieter die gemieteten Räume nicht bewohnt.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge