Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 7 Weitere Rechte/Pflichten des Vermieters

Rz. 87

Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohnung (Durchlauferhitzer), warmes Wasser zu zapfen. Desgleichen dürfte eine Klausel, dass eine vorhandene Warmwasserversorgung nur von 7.00 bis 22.00 Uhr in Betrieb zu halten ist, unangemessen sein. Sollte bei einer Klausel "Eine etwa vorhandene Zentral-Warmwasserversorgung wird von 7.00 bis 22.00 Uhr derart sachgemäß in Betrieb gehalten, dass die Temperatur an den Zapfstellen nicht unter 40 °C absinkt" nur die Mindesttemperatur angesprochen werden sollen, dürfte diese Klausel unklar und auch deswegen unwirksam sein. Dabei ist auch zu bedenken, dass eine zentrale Warmwasserversorgung auch mietmäßig Berücksichtigung findet und daher der ständige Betrieb zum vertragsgemäßen Gebrauch zu zählen ist.

Rz. 88

Existiert für das Haus, in dem sich die Räume befinden, ein Fahrstuhl, so ist dieser ständig betriebsbereit zu halten. Formularklauseln in Mietverträgen, wonach der Fahrstuhl nur zu bestimmten Zeiten an bestimmten Tagen zur Verfügung steht, sind unangemessen §§ 305 ff. Dabei hängt die Wirksamkeit der Formularklausel nicht davon ab, in welchem Stockwerk sich die bestimmte Wohnung eines Mieters befindet, ob dieser wegen Gebrechlichkeit auf den Fahrstuhl angewiesen ist oder nicht. Eine Einschränkungsmöglichkeit zum Betrieb des Fahrstuhls kann sich nur betriebsbedingt wegen Wartungsarbeiten, Beseitigung von Störungen und dgl. beziehen.

Rz. 89

Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört die Versorgung der Wohnung bzw. der Räume mit Wasser und Strom. Bei der Wasserversorgung gehört dazu das Trink- und Waschwasser. Dies setzt einen bestimmten Wasserdruck voraus, der auch für die Entsorgung (Toilettenspülung) notwendig ist (LG Berlin, Urteil v. 26.8.2005, 63 S 98/05, MM 2005, 299; AG München, Urteil v. 26.10.2011, 463 C 4744/11, WuM 2012, 668; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 19.6.2009, 206 C 317/07, GE 2010, 129).

Rz. 90

Der Vermieter hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass die vermieteten Räume über einen tauglichen Stromanschluss an das allgemeine Versorgungsnetz verfügen. (OLG Bremen, Urteil v. 18.2.2016, 3 U 41/12, ZMR 2017,160).

Maßstab hierfür ist zunächst der Zustand der Räume zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Ein vorhandener Kochherd muss elektrisch so versorgt werden können, dass das Kochen auch möglich ist. Reicht der Leitungsquerschnitt dafür nicht aus, besteht der entsprechende Herrichtungsanspruch, und die Erweiterung des Leitungsquerschnitts stellt keine Modernisierung dar. Problematisch ist in diesem Zusammenhang ein Anspruch des Mieters, alle möglichen Haushaltsmaschinen betreiben zu können, also Waschmaschine, modernen Elektroherd, Mikrowelle, Wäschetrockner und dgl. Dieser Anspruch kann nicht generell bejaht werden. Grundsätzlich kann der Mieter verlangen, dass die Wohnung wasser- und elektromäßig so ausgestattet ist, dass die notwendigen Haushaltsgeräte betrieben werden können (vgl. dazu Rn. 31). Dazu gehören etwa Herd, Haarfön, Staubsauger, Kaffeemaschine und Ähnliches. Eine kleine Waschmaschine mag auch dazugehören, wenn keine andere Möglichkeit eingeräumt wird, Wäsche zu waschen. Dabei besteht nicht der Anspruch, alle energieintensiven Geräte gleichzeitig betreiben zu können. Der Anspruch des Mieters auf Betreiben von Geräten, die eine höhere Energie benötigen, steigert sich je nach höherwertiger Ausstattung der Wohnung, die auch an der Höhe der Miete gemessen werden kann. Die Querschnittserweiterung von Energieleitungen bei einer Wohnung mit niedriger Miete stellt eher eine Modernisierung dar als bei einer Wohnung mit hoher Miete. Eine generalisierende Betrachtung verbietet sich daher (vgl. dazu auch Sternel, Mietrecht, II Rn. 75).

Rz. 91

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht des Vermieters bezieht sich auf alle vom Mieter rechtmäßig zu nutzenden Flächen, also auch auf Treppen, Zuwege und dgl. und umfasst ebenso die Streupflicht bei Glatteis (vgl. BGH, Urteil v. 22.12.1964, VI ZR 212/63, VersR 1965, 364). Eine winterliche Räum – und Streupflicht kann nicht nur bei allgemeiner Glätte, sondern auch bei einer ersthaften lokalen Glättegefahr bestehen (KG, Urteil v.6.12.2022, 21 U 56/22, GE 2023, 41). Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, die auf dem Mietobjekt befindlichen Zu- und Abgänge sowie die zugehörigen Wege zu räumen und ggf. mit abstumpfenden Mitteln zu streuen, besteht nur im Rahmen des Üblichen und Zumutbaren, d. h. i. d. R. nur von 07:00 Uhr morgens bis zum Abend, dagegen nicht während der Nacht (OLG Naumburg, Urteil v. 27.2.2014, 2 U 77/13, NZM 2014, 466; AG Rosenheim, Urteil v. 30.10.2018, 7 C 815/18, ZMR 2019, 353). In den Schutz sind auch die Personen einbezogen, die sich rechtmäßig...