Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 9.2 Obhuts- und Anzeigepflichten

Rz. 118

In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. 28.2.2011, 67 S 109/10, ZMR 2011, 873; AG Düsseldorf, Urteil v. 20.1.2015, 42 C 10583/14, GE 2015, 327 – Urinieren im Stehen; s. aber LG Düsseldorf, Urteil v.12.11.2015 , 21 S 13/15, ZMR 2016, 201; AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 18.3.2011,641 C 363/10, ZMR 2011, 644: Vermüllung der Wohnung). Dieser allgemeine Satz ist ausfüllungsbedürftig, sodass sich hieran eine umfangreiche Judikatur knüpft. Eine Hausordnung kann hier zur Ausgestaltung der Pflichten im Einzelnen herangezogen werden (vgl. insgesamt zu Obhutspflichten Sternel, Mietrecht, II Rn. 277 ff.).

Der Mieter haftet für Schäden am Parkett der Mietwohnung (LG Potsdam, Urteil v. 19.2.2009, 11 S 115/08, GE 2009, 655), die Beschädigung des Bodenbelags bei der Entfernung des fest verklebten Teppichbodens, für Brandschäden infolge der falschen Aufstellung oder Installation eines Einzelofens, für Brandflecke im Teppichboden durch Besucher). Ist ein Teppichboden bereits nach zwei Jahren verschlissen, spricht dies ebenfalls für eine nicht mehr vertragsgemäße Abnutzung (AG Magdeburg, Urteil v. 19.4.2000, 17 C 3320/99, NZM 2000, 657). Laufspuren und Abdrücke von Tischen, Schränken und Stühlen oder sonstigem Mobiliar sowie leichte Kratzer am Boden sind vom Vermieter hinzunehmen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 Rn. 548).

Die Schutz- und Obhutspflichten des Mieters erstrecken sich auch auf Schließanlagen (OLG Brandenburg, Urteil v. 27.4. 2023, 10 U 100/22, GE 2023, 695 zu Wohnungseigentümern).

Für den Verlust oder die Beschädigung eines Schlüssels hat er nur dann Schadensersatz zu leisten, wenn ihm ein schuldhafter Verstoß gegen mietvertragliche Obhutspflichten vorzuwerfen ist (AG Berlin-Spandau, Urteil v. 20.12.2012, 6 C 363/12, GE 2013, 276; AG Halle/Saale, Urteil v. 17.3.2009, 93 C 4044/08, GE 2010, 207 m. abw. Anm. Bieber, GE 2010, 158; LG Heidelberg, Urteil v. 24.06.2013, 5 S 52/12, GE 2013, 945; AG Brandenburg a. d. H., Urteil v. 1.9.2014, 31 C 32/14, NZM 2015, 307; KG, GE 2008, 599; AG Witten, ZMR 2003, 507; AG Hamburg, NZM 2000, 618; AG Berlin-Spandau, Urteil v. 20.12.2012, 6 C 546/12, GE 2013, 271). Der Vermieter kann dann den Einbau eines neuen Schlosses auf Kosten des Mieters verlangen, wenn diesem ein Verschulden vorzuwerfen ist (LG Heidelberg, Urteil v. 24.06.2013, 5 S 52/12, a. a. O.; AG Brandenburg a. d. H., Urteil v. 1.9.2014, 31 C 32/14, a. a. O.; KG, Urteil v. 11.2.2008, 8 U 151/07, GE 2008, 599; AG Witten, ZMR 2003, 507; AG Hamburg, NZM 2000, 618; AG Berlin-AG Spandau, Urteil v. 20.12.2012, 6 C 546/12, GE 2013, 271), es sei denn, die Gefahr eines Missbrauchs des Schlüssels ist ausgeschlossen (OLG Dresden, Urteil v. 20.8.2019, 4 U 665/19, GE 2019, 1418; LG Berlin GE 2000, 1185; AG Bautzen, Endurteil v.11.9.2020, 20 C 207/19, ZMR 2020, 1035). Wenn es sich um eine erweiterbare Schließanlage handelt, hat der Mieter hat jedoch nur die Kosten der Auswechslung des Schlosses in der Wohnungstür und die Anfertigung von Schlüsseln zu übernehmen; ebenso so ist es bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage, wenn wegen der außergewöhnlichen Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage der Vermieter seine Obliegenheit verletzt hat, den Mieter darauf hinzuweisen (LG München I, Endurteil v. vom 18.6.2020, 31 S 12365/19, ZMR 2020, 755). Zur Schadensminderung wäre der Vermieter auch verpflichtet, das Wohnungsschloss durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen. Das Verhalten seiner Angestellten muss sich der Mieter zurechnen lassen (AG Frankfurt a. M., GE 2010, 1750).

Das Hinterlassen der Schlüssel im Inneren eines auf öffentlich zugänglichen Straßen oder Plätzen abgestellten Pkw ist ein Verstoß gegen die mietvertragliche Obhutspflicht, die Schlüssel sorgsam aufzubewahren (KG ZMR 2008, 618). Dagegen kann der Verlust der Schlüssel aus einem Wertfach eines Krankenhauses dem Mieter nicht angelastet werden (AG Ahrensburg GE 2010, 1750). Der Mieter haftet auch für das Abplatzen der Emaille an der Badewanne durch Einwirkung von Fremdkörpern und die Verstopfung der Abwasserleitung durch Spielzeug der Kinder. Der Mieter haftet dagegen nicht für die durch vertragsgemäße Nutzung entstehenden Gebrauchsspuren. Das Ersetzen brüchig gewordener Silikonverfugungen ist Sache des Vermieters (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 29.8.2017, 5 C 93/16, GE 2017, 1227). Der Mieter verletzt die ihm obliegende Obhutspflicht auch dann, wenn sein Kochverhalten zu einer übermäßigen Rauch-, Dunst- oder Hitzeentwicklung führt und dadurch ein ordnungsgemäß installierter und intakter Rauchwarnmelder einen vermeidbaren Täuschungsalarm bei der Feuerwehr auslöst (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 8.9.2015, 2-1...