AG Magdeburg Urteil vom 19.04.2000 - 17 C 3320/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Schadenersatzanspruch des Vermieters bei übermäßiger Wohnungsabnutzung durch starkes Rauchen

Leitsatz (redaktionell)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Übermäßiges Rauchen in der Mietwohnung führt zur Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn die Wohnung (hier: Teppichboden) übermäßig abgenutzt wird.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 331,74 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 23.07.1999 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 78 %, die Beklagte 22 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Auf die Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in dem erkannten Umfange begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf eine weitere Rückerstattung der von ihnen geleisteten Kaution bzw. ihres Guthabens aus Betriebskostenabrechnungen für die Wohnung Gartenstraße 28 in Magdeburg in Höhe von 331,74 DM. Grundlage für den Anspruch ist der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag vom 01.04./14.04.1997 i.V.m. § 550 b BGB.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses zwischen den Parteien zum 01.02.1999 bestand unstreitig ein Guthaben der Kläger von insgesamt 2.681,93 DM. Dieses setzte sich aus der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution zuzüglich Zinsen in Höhe von 2.249,63 DM, einem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von 388,55 DM, einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung in Höhe von 5,23 DM und einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für den ebenfalls gemieteten Tiefgaragenplatz in Höhe von 38,52 DM zusammen. Davon hat die Beklagte zunächst 25,67 DM als anteilige Mietzahlung für den Tiefgaragenplatz abgezogen, was von den Klägern auch akzeptiert wurde.

Im übrigen hat die Beklagte einen Schadensersatzanspruch aus PVV des Mietvertrags gegenüber den Klägern in Höhe von 1.339,30 DM, der ebenfalls von dem Guthaben der Kläger in Abzug gebracht werden konnte.

Die Behauptung der Beklagten, der Teppichboden in der von den Klägern gemieteten Wohnung sei nach dem Auszug so verschmutzt gewesen, dass ein Austausch habe erfolgen müssen, wurde durch die Vernehmung des Zeugen … bestätigt. Der Zeuge hat ausgesagt, er habe die Wohnung sowohl beim Einzug 1997 an die Kläger übergeben als auch beim Auszug die Übernahme vorgenommen. Bei Auszug der Kläger aus der Wohnung 1999 sei die Wohnung stark verraucht gewesen. So habe er die Kläger bitten müssen, die Tapeten noch einmal zu übermalen. Der Teppichboden sei leicht vergilbt gewesen. Man habe deutlich erkennen können, wo die Möbel gestanden hätten und wo nicht. Der Zeuge bestätigte, dass er wie im Abnahmeprotokoll vom 26.01.1999 (Blatt 48, 49 d.A.) von ihm selbst vermerkt, die Kläger darauf hingewiesen habe, dass der Teppich gegebenenfalls ausgetauscht werden müsse, wenn eine Reinigung nicht möglich sein würde. Zwar habe ihm ein von ihm herangezogener Raumausstatter erklärt, dass eventuell eine Reinigung möglich, deren Ergebnis jedoch offen sei.

Die Beklagte hat unstreitig von der Firma Dräger Gebäudereinigungs- und Wirschaftsdienste GmbH eine Teppichreinigung nach vorheriger Ankündigung an die Kläger durchführen lassen. Als diese nicht den gewünschten Erfolg zeigte, ließ sie den Teppich in der Wohnung austauschen. Die Kosten dafür beliefen sich auf 1.658,70 DM.

Nach Auffassung des Gerichts fiel die Verschmutzung des Teppichbodens bei Auszug aus der Wohnung Gartenstraße 28 nicht mehr unter den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 548 BGB. Grundsätzlich muss der Vermieter danach Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, hinnehmen. Nach der Beweisaufnahme steht jedoch fest, dass die Wohnung durch Verschulden der Kläger stark verraucht war. Obwohl die Kläger lediglich 1 Jahr und 11 Monate in der Wohnung wohnten, waren sowohl Tapten als auch der Teppich vergilbt. Der Zeuge Kästner hat bestätigt, dass die Wohnung insbesondere im Hinblick auf den Teppichboden in dem Zustand, wie sie von den Klägern übergeben wurde, nicht weiter vermietbar war. In der Rechtsprechung geht man regelmäßig bei Teppichböden von einer Lebensdauer von 10 Jahren aus. Dass die Verschmutzungen hier bereits nach weniger als 2 Jahren einen Austausch erforderlich machten, spricht ebenfalls dafür, dass eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Beschädigung vorlag, die die Kläger nach dem Grundsatz der positiven Vertragsverletzung zu ersetzen haben. Entgegen der Ansicht des Klägervertreters kommt es nicht darauf an, ob die Voraussetzungen gemäß § 326 BGB entsprechend erfüllt waren. Zwar hat der BGH (WM 1997, 217) entschieden, dass die Voraussetzungen des § 326 BGB erfüllt sein müssen, wenn zur Herstellung des früheren Zustandes erhebliche Kosten aufgewendet werden müssen. Dieses Urteil ist jedoch zur Gewerberaummiete ergangen. Eine entsprechende Anwendung der dort entwickelten Rechtspre...