Kinne/Schach/Bieber, BGB § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

1 Allgemeines

1.1 Normzweck

Rz. 1

Die Vorschrift ist als Spiegelbild des § 535 zu verstehen, wonach der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Daraus folgt bereits, dass der Mieter für die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnutzung nicht aufzukommen hat (BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18, GE 2020, 1037 =NZM 2020, 704).

1.2 Anwendungsbereich

Rz. 2

§ 538 gilt für jede Art von Mietvertrag. Bei gemischten Verträgen kommt es darauf an, ob der Schwerpunkt auf der Gebrauchsüberlassung liegt. Zeitlich ist § 538 BGB ab der Überlassung der Mietsache anwendbar (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 538 Rn. 6). Im unbeendeten Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, Veränderungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch zu beseitigen (fraglich daher BGH, XII ZR 15/07, NJW 2009, 510).

2 Vertragsgemäßer Gebrauch

Rz. 3

Welcher Gebrauch vertragsgemäß ist, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchsrecht ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 538 Rn. 12). Ist die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags geworden, so kann auch sie Einzelheiten des vertragsgemäßen Gebrauchs regeln. Auch ohne Hausordnung darf der Mieter in der Wohnung, soweit sie nicht überbelegt wird, Personen, insbesondere Familienangehörige und Haushaltsangehörige zum dauernden Wohnen aufnehmen (vgl. dazu unten näher § 540 Rn. 2 ff.). Der Mieter darf auch Besucher empfangen und für angemessene Dauer mit anderen Personen zusammenleben, soweit nicht Gebrauchsüberlassung vorliegt (vgl. dazu unten näher § 540 Rn. 7

8). Daher kann der Mieter auch nicht für die vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache in Anspruch genommen werden, die durch aufgenommene Familienangehörige oder durch Besucher verursacht worden sind.

Rz. 4

Zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört auch das Anbringen von Dübeln im allgemein üblichen Umfang (BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 f.; LG Berlin, Urteil v. 7.1.1994, 64 S 269/93, GE 1994, 583; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 6.7.1992, 14 C 207/91, GE 1992, 1047), etwa zum Anbringen von Sanitärinstallationen im Bad und zum Verankern von Wandschränken im Wohnzimmer (LG Mannheim, Urteil v. 21.3.1974, 12 S 96/73, WuM 1975, 50; LG Darmstadt, Urteil v. 24.10.1986, 17 S 11/86, NJW-RR 1988, 80; AG Speyer, Urteil v. 3.2.1983, C 816/82, WuM 1983, 138).

Auch die bloße Abnutzung einer Badewanne (LG Köln, Urteil v. 27.5.1983, 11 S 47/83, WuM 1985, 258) oder von Fliesen, Porzellan und Dichtungen des Badezimmers (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 30.4.2007, 314a C 72/06, WuM 2008, 551) ist durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt; anders ist es jedoch bei Beschädigungen der Badewanne durch Verletzung der Obhutspflicht des Mieters (z. B. Abplatzungen der Badewannenbeschichtung durch hineinfallende Gegenstände). Das Vorhandensein einer Wasch- und Trockenmöglichkeit gehört zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei der Vermietung für Wohnzwecke (AG Wiesbaden, Urteil v. 29.3.2012, 91 C 6517/11(18), WuM 2012, 263).

Ist eine solche Möglichkeit außerhalb der Wohnung nicht vorhanden, so gehört das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung zum gewöhnlichen Mietgebrauch der Mietwohnung, soweit sich das Trocknen im Rahmen des Üblichen hält (LG Düsseldorf, Beschluss v. 18.4.2008, 21 T 38/08, WuM 2008, 547). Beim Vorhandensein eines Gemeinschaftstrockenkellers sowie einer entsprechenden Regelung in der Hausordnung, die Bestandteil des Wohnraummietvertrages geworden ist, gehört jedoch das Wäschetrocknen in einer Wohnung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch (AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008, 53 C 1736/08, WuM 2008, 547).

Haben die Mietvertragsparteien keine Vereinbarung getroffen, die das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagt oder einschränkt, verhält sich der Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch Ablagerungen verursacht, grundsätzlich noch nicht vertragswidrig (BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, GE 2006, 1158; LG Berlin, Urteil v. 1.7.2004, 62 S 119/04, GE 2004, 1096). Rauchen in einer Mietwohnung geht jedoch über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. B beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern ((BGH, VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239; BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 37/07, WuM 2008, 213; LG Paderborn, Urteil v. 23.3.2000, 1 S 2/00, NZM 2000, 710).

Die Nutzung des Balkons zur Aufzucht und zum Aufstellen von Blumen gehört zumindest dann zum üblichen Mietgebrauch, wenn eine entsprechende Vorrichtung auf der Balkonbrüstung zum Aufstellen eines Blumenkastens vorhanden ist (LG Berlin, Urteil v. 3.7.2012, 65 S 40/12, GE 2012, 1098), so dass der Mieter für Schäden am Balkon nicht haftet, soweit er sich Rahmen vertragsge...