Kinne/Schach/Bieber, BGB § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

1 Allgemeines

 

Rz. 1

Die Vorschrift ist als Spiegelbild des § 535 zu verstehen, wonach der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Daraus folgt bereits, dass der Mieter für die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnutzung nicht aufzukommen hat.

Hat sich die Mietsache erst nach Beginn des Mietverhältnisses verschlechtert, muss der Vermieter die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis und demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses oder eine von einem Dritten herrührende Schadensursache ausräumen (BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116 = NZM 2005, 100 = GE 2005, 123 = MietRB 2005, 65

BGH, Urteil v. 10.11.2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.2.2011, I-24 U 170/10, GE 2012, 267; OLG Köln, Urteil v. 6.9.2011, 9 U 40/11

Juris; LG Konstanz, Urteil v. 20.12.2012, 61 S 21/12 A, WuM 2013, 156; LG Berlin, Urteil v. 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253).

 

Rz. 2

Treten infolge eines Mangels der Mietsache Schäden an Sachen des Mieters ein, hat der Mieter grundsätzlich die Pflichtverletzung des Vermieters und deren Ursächlichkeit für den entstandenen Schaden darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil v. 22.10.2008, XII ZR 148/06, GE 2009, 51). Erst wenn feststeht, dass als Ursache für den Schaden des Mieters nur eine solche aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters in Betracht kommt, muss sich dieser entlasten, dass ihm keine objektive Pflichtwidrigkeit und kein Verschulden vorzuwerfen ist (BGH, a. a. O.; BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 216/02, ZMR 2005, 520).

Der Mieter muss Grund und Höhe der Schäden nach Grund und Höhe auch dann beweisen, wenn der Vermieter behauptet, diese seien bereits aufgrund eines früheren Schadensereignisses eingetreten; eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt (BGH, Urteil v. 7.6.2006, XII ZR 47/04, NZM 2006, 659).

2 Vertragsgemäßer Gebrauch

 

Rz. 3

Welcher Gebrauch vertragsgemäß ist, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck. Ist die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags geworden, so kann auch sie Einzelheiten des vertragsgemäßen Gebrauchs regeln. Auch ohne Hausordnung darf der Mieter in der Wohnung, soweit sie nicht überbelegt wird, Personen, insbesondere Familienangehörige und Haushaltsangehörige zum dauernden Wohnen aufnehmen (vgl. dazu unten näher § 540 Rn. 2 ff.). Der Mieter darf auch Besucher empfangen und für angemessene Dauer mit anderen Personen zusammenleben, soweit nicht Gebrauchsüberlassung vorliegt (vgl. dazu unten näher § 540 Rn. 7

8). Daher kann der Mieter auch nicht für die vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache in Anspruch genommen werden, die durch aufgenommene Familienangehörige oder durch Besucher verursacht worden sind.

 

Rz. 4

Zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört auch das Anbringen von Dübeln im allgemein üblichen Umfang (BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 f. = WuM 1993, 109 = GE 1993, 359; LG Berlin, Urteil v. 7.1.1994, 64 S 269/93, GE 1994, 583; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 6.7.1992, 14 C 207/91, GE 1992, 1047), etwa zum Anbringen von Sanitärinstallationen im Bad und zum Verankern von Wandschränken im Wohnzimmer (LG Mannheim, Urteil v. 21.3.1974, 12 S 96/73, WuM 1975, 50; LG Darmstadt, Urteil v. 24.10.1986, 17 S 11/86, NJW-RR 1988, 80; AG Speyer, Urteil v. 3.2.1983, C 816/82, WuM 1983, 138).

Auch die bloße Abnutzung einer Badewanne (LG Köln, Urteil v. 27.5.1983, 11 S 47/83, WuM 1985, 258) oder von Fliesen, Porzellan und Dichtungen des Badezimmers (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 30.4.2007, 314a C 72/06, WuM 2008, 551) ist durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt; anders ist es jedoch bei Beschädigungen der Badewanne durch Verletzung der Obhutspflicht des Mieters (z. B. Abplatzungen der Badewannenbeschichtung durch hineinfallende Gegenstände). Das Vorhandensein einer Wasch- und Trockenmöglichkeit gehört zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei der Vermietung für Wohnzwecke (AG Wiesbaden, Urteil v. 29.3.2012, 91 C 6517/11(18), WuM 2012, 263).

Ist eine solche Möglichkeit außerhalb der Wohnung nicht vorhanden, so gehört das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung zum gewöhnlichen Mietgebrauch der Mietwohnung, soweit sich das Trocknen im Rahmen des Üblichen hält (LG Düsseldorf, Beschluss v. 18.4.2008, 21 T 38/08, WuM 2008, 547). Beim Vorhandensein eines Gemeinschaftstrockenkellers sowie einer entsprechenden Regelung in der Hausordnung, die Bestandteil des Wohnraummietvertrages geworden ist, gehört jedoch das Wäschetrocknen in einer Wohnung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch (AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008, 53 C 1736/08, WuM 2008, 547).

Haben die Mietvertragsparteien keine Vereinbarung getroffen, die das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagt oder einschränkt, verhält sich der Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch Ablagerungen verursacht, grundsätzlich noch nicht vertragswidrig (BGH, Urteil v. 28.6.2...

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