Teil II Mietprozessrecht / 1.8 Einstweilige Verfügung

Rz. 300

Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint (§ 940 ZPO). Besonderheiten ergeben sich aus § 940 a ZPO.

Rz. 301

Typischer Fall im Rahmen der Wohnraum- und Geschäftsraummiete ist insoweit die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter (vgl. dazu OLG Dresden, Urteil v. 14.6.2017, 5 U 1426,16, ZMR 2018, 501) oder die Anbringung eines neuen Türschlosses gegen den Willen des abwesenden Allein- oder Mitmieters nach Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. dazu AG München, Urteil v. 27.6.2017, 461 C 9942/17, ZMR 2018, 515). Eine durch Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter auch nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechts entschuldigen (OLG Rostock, Urteil. v. 8.6.2017, 3 U 70/13, GE 2019, 798). Der Mieter kann gegen diese verbotene Eigenmacht Wiedereinräumung des Besitzes im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen, ohne dass es auf die Wirksamkeit der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung ankommt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.7.2008, I-24 W 49/08, GE 2009, 325; AG München, Urteil v. 13.6.2017, 461 C 9942/17). Denn der Vermieter kann gegenüber dem possessorischen Besitzanspruch des Mieters nicht einwenden (§ 863), dass er gegen den Mieter einen materiell-rechtlichen Räumungsanspruch (§ 546) hat. Der Vollstreckungsantrag des Mieters ist dann darauf zu richten, dass er ermächtigt wird, auf Kosten des Vermieters die Wohnungstür öffnen zu lassen (§§ 887 Abs. 1 ZPO a. E. i. V. m. § 885 ZPO). Gleichwohl ist der Antrag des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes zurückzuweisen, wenn der Vermieter seinen Anspruch auf Herausgabe ebenfalls im Verfahren der einstweiligen Verfügung geltend macht (LG Berlin, Urteil v. 6.12.2004, 12 O 633/04, GE 2005, 238).

Der Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes (vgl. dazu Ostermann, WuM 1992, 342, 346) des nach unwirksamer Eigenbedarfskündigung des Vermieters oder trotz des – dem Mieter nicht bekannten – Wegfalls des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigung ausgezogenen Wohnraummieters kann durch ein im Wege der einstweiligen Verfügung zu erlassendes Verbot der Weitervermietung gesichert werden (LG Hamburg, Urteil v. 7.6.2007, 307 S 34/07, WuM 2008, 92; Hinz, NZM 2005, 841). Will der Vermieter die geräumte Wohnung weiter veräußern, kommt ein einstweiliges Veräußerungsverbot in Betracht, um den Anspruch des ausgezogenen Mieters auf Wiedereinräumung, der sich nur gegen den kündigenden Vermieter richten kann, zu sichern (LG Bonn, WuM 1988, 402; Ostermann, a. a. O.). Bei der Entziehung und Störung des Mitbesitzes des Mieters an einem Kellerraum und einer Gemeinschaftswaschküche bedarf es im einstweiligen Verfügungserfahren in der Regel keines besonderen Verfügungsgrundes (AG Brühl, Urteil v. 10.3.2010, 24 C 572/09, WuM 2012, 152).

Rz. 302

Der Mieter kann während des Mietverhältnisses den Anspruch auf ordnungsgemäße vertragsgemäße Versorgung der Räume mit Wärme, Energie und Wasser im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (OLG Köln, Beschluss v. 13.4.1994, 2 W 50/9, ZMR 1994, 325). Das gilt für die Versorgung mit Warmwasser auch bei warmen Außentemperaturen (LG Fulda, Beschluss v. 5.1.2018, 5 T 200/17, ZMR 2018, 422) . Der Mieter kann auch dann ordnungsgemäße Beheizung der Räume verlangen, wenn er die Möglichkeit hat, die Wohnung behelfsmäßig durch elektrische Heizgeräte ordnungsgemäß zu erwärmen (a.A. AG Marburg, Urteil v. 31.1.2012, 91 C 81/11, NZM 2012, 196 bei mehreren zur Verfügung stehenden Heizmöglichkeiten). Der Verfügungsgrund dürfte während der Wintermonate immer dann gegeben sein, wenn die Wohnung durch den Ausfall der Heizung unbewohnbar wird (AG Erfurt, Urteil v. 29.3.2000, 28 C 466/00, WuM 2000, 259). Auch die Einstellung der Zentralheizung dahin gehend, dass in der Wohnung des Mieters zur Bewohnbarkeit ausreichende Temperaturen erreicht werden, kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden (AG Köln, Urteil v. 4.3.1974, 16 C 69/74, WuM 1974, 188).

Rz. 302a

Hinweis

Gewerberaum

Der Vermieter von Gewerberaum ist während des laufenden Mietverhältnisses auch nicht berechtigt, zur Durchsetzung seiner Ansprüche - wie etwa der Zahlung der Kaution - seine Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung (KG, Urteil v. 23.10.2014, 8 U 178/14, GE 2015, 379).

Rz. 302b

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener V...