OLG Rostock Urteil vom 08.03.2004 - 3 U 118/03

Leitsatz (amtlich)

1. Die durch vorformatierte Vertragsklausel dem Mieter eines Ladenlokals auferlegte Betriebspflicht benachteiligt ihn auch dann nicht unangemessen, wenn der Vermieter zugleich den Konkurrenzschutz ausschließt.

2. Die Vertragsstrafe, die der Mieter bei für jeden Tag des Verstoßes gegen die Betriebspflicht verwirkt, ist nicht nach oben in der Weise beschränkt, dass er sie nur für einen begrenzten Zeitraum schuldet. Auch ist eine Vertragsstrafe i.H.v. etwa 125 % der auf den Tag entfallenden Miete nicht unangemessen hoch.

Verfahrensgang

LG Schwerin (Urteil vom 05.02.2003; Aktenzeichen 4 O 334/99)

Tenor

1. Die Berufungen beider Parteien gegen das Urteil des LG Schwerin vom 5.2.2003 - 4 O 334/99 - werden zurückgewiesen.

2. Die Kosten dieses Berufungsverfahrens werden der Klägerin zu 3/5 und dem Beklagten zu 2/5 auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Soweit die Beklagte zur Zahlung der Vertragsstrafe verurteilt wird, wird ihre Revision zugelassen.

5. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens beträgt 63.367,14 Euro.

Gründe

I. Die Klägerin macht gegen den Beklagten rückständige Miete und Vertragsstrafe geltend. Dieser wandte Minderung wegen diverser Sachmängel, insb. wegen einer Mäuseplage ein.

Der Beklagte hatte bereits vor Errichtung des Gebäudes, in dem sich das streitgegenständliche Mietobjekt befindet, ein Geschäft in dem später abgerissenen, stark baufälligen Haus betrieben, das zuvor an derselben Stelle stand. Der Text des schriftlichen Vertrages vom 25.6.1996 besteht aus der eigentlichen Vertragsurkunde, als "Gewerbemietvertrag" überschrieben. Dort ist der wesentliche Vertragsinhalt maschinenschriftlich niedergelegt, wobei jeweils Platz für handschriftliche Ergänzungen gelassen wurde. Außerdem verweist § 7 auf allgemeine Vertragsbedingungen als Bestandteil dieses Vertrages. § 2 Abs. 3 und Abs. 4 enthalten Klauseln zum Konkurrenzschutz und zur Betriebspflicht.

Die monatliche Grundmiete beträgt gem. § 4 des Mietvertrages netto 6.800 DM. Hinzu kommen eine Nebenkostenvorauszahlung und Umsatzsteuer (Bruttomiete demnach 8.375,20 DM) sowie 522 DM brutto für einen Kellerraum, insgesamt 8.897,20 DM. Nach Abschluss des Mietvertrages zahlte der Beklagte zunächst die volle monatliche Miete.

Im November 1998 eröffnete er ein weiteres Obst- und Gemüsegeschäft in dem gegenüberliegenden S.-Center. In einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 18.2.2004 behauptet er, lediglich Gesellschafter der dieses Geschäft betreibenden F. am S. GmbH zu sein.

Mit Schreiben seiner damaligen Prozessbevollmächtigten vom 26.6.1999 zeigte der Beklagte der Klägerin an, dass das Gebäude von Mäusen befallen sei, forderte sie zur Beseitigung des Mangels auf und machte Mietminderung um 50 % geltend.

Wegen eines angeblichen Rattenbefalls und einer vorläufigen Schließungsverfügung der Stadt S. vom 23.1.2002 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis noch am selben Tage und nochmals am 25.1.2002 fristlos. Das Gesundheitsamt hob die Schließungsverfügung am 25.1.2002 nach Ortsbesichtigung auf, so dass der Beklagte seine Betriebsstätte wieder eröffnen konnte. Er zahlte jedoch ab Februar 2002 keine Miete mehr und räumte das Ladenlokal.

Mit Teilurteil vom 20.9.2000 verurteilte das LG Schwerin den Beklagten zur Zahlung der Vertragsstrafe. Dieses Teilurteil hob der Senat auf die Berufung des Beklagten hin auf und verwies das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Mit Urteil vom 5.2.2003 verurteilte das LG den Beklagten nach Beweisaufnahme zum Umfang des Mäusebefalls zur Zahlung von 69.176,80 Euro nebst Zinsen und wies im Übrigen die auf Zahlung von insgesamt 95.375,74 Euro gerichtete Klage ab. Bezüglich der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf den Tatbestand und die Gründe des landgerichtlichen Urteils.

Hiergegen richten sich die rechtzeitig eingelegten und begründeten Rechtsmittel beider Parteien.

Die Klägerin wendet sich gegen die vom LG anerkannte Minderung der Miete um 30 % für den Zeitraum Juni 1999 bis Mai 2001. Außerdem macht sie den zu Unrecht geminderten weiteren Betrag der Vertragsstrafe geltend.

Zur Zusammensetzung der Klageforderung führt sie aus:

Für Juni 1999 bestehe der ursprüngliche Differenzbetrag i.H.v. 462,62 Euro.

Für Juli 1999 verbleibe über den vom LG zuerkannten Betrag ein weiterer Betrag von 1.209,92 Euro zzgl. Differenzmiete für den Keller i.H.v. 116 Euro, mithin 1.269,23 Euro.

Für den Zeitraum von August bis Dezember 1999 sei die Rechnung des LG Bl. 13 UG nicht verständlich. Es bleibe für diesen Zeitraum bei dem ursprünglich geltend gemachten Differenzbetrag von 4.276,54 Euro monatlich, mithin 10.932,80 Euro.

Für den Zeitraum Januar bis August 2000 habe das LG der Klägerin lediglich einen Teilbetrag von 14.028,32 DM zugestanden. Es verbleibe zur Restford...