OLG Köln Urteil vom 28.07.2000 - 19 U 184/99

Verfahrensgang

LG Köln (Teilurteil vom 22.09.1999; Aktenzeichen 20 O 247/98)

Tenor

Die Berufungen des Beklagten zu 1) gegen das Teilurteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22.9.1999 und des Beklagten zu 2) gegen das Schlussurteil des Landgerichts Köln vom 8.12.1999 – 20 O 247/98 – werden zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerinnen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerinnen weitere 25.040,– DM nebst 4 % Zinsen seit dem 17. Mai 2000 zu zahlen.

Der weitergehende Zinsanspruch wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 105.000,– DM abzuwenden, wenn nicht zuvor der Gegner in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Sicherheiten können auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand

Die Klägerin verlangen von den Beklagten die Räumung eines von diesen angemieteten Ladenlokals in K., H.ring 58 und die Zahlung rückständiger Mieten.

Am 12.6.1989 schlossen die Beklagten und die Eheleute A., deren Rechtsnachfolger die Klägerinnen sind, einen Mietvertrag über das Ladenlokal zum Betrieb einer Speisegaststätte, Bistro, Tanzcafe für die Dauer von 10 Jahren, beginnend am 1.7.1989. Nach Ziffer 6 der Anlage zum Mietvertrag wurde den Mietern ein Optionsrecht für weitere 5 Jahre eingeräumt, das 6 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses schriftlich angezeigt werden musste. Der monatliche Mietzins beträgt 5.000,– DM; er ist für die Monate April, Mai, Oktober, November 1998 und Dezember 1999 bis März 2000 nicht gezahlt worden. Nachdem die Beklagten anfänglich ein Bistro in den angemieteten Räumen betrieben haben, ist dies seit Sommer 1995, wie die Klägerinnen behaupten, nicht mehr der Fall. Mit Schreiben vom 16.7.1996 wurden die Beklagten deshalb unter Androhung einer fristlosen Kündigung ohne Erfolg abgemahnt. Mit Schreiben vom 5.12.1997 kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis fristlos zum 15.2.1998.

Am 25.2.1998 trat in dem Objekt ein Wasserschaden auf, zu dessen Behebung eine Seiteneingangstür aufgebrochen werden musste, da die Beklagten nicht erreichbar waren. Im Zuge dieser Arbeiten wurde der Schlosszylinder für den Zugang zum Ladenlokal ausgewechselt, die neuen Schlüssel wurden von den Beklagten am 14.8.1998 abgeholt, nachdem der von den Beklagten bevollmächtigte Rechtsanwalt Dr. K. mit Schreiben vom 19.3.1998 die Schlüsselherausgabe an sich verlangt hatte, was von den Klägerinnen abgelehnt wurde.

Die Klägerinnen haben die Ansicht vertreten, ihre Kündigung sei wegen rückständiger Mieten für die Monate März bis Mai 1998 sowie deswegen gerechtfertigt, weil die Beklagten das Ladenlokal geschlossen hielten.

Die Klägerinnen haben beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen auf dem H.ring, K., Erdgeschoß, bestehend aus einem Ladenlokal mit Küche, Damen- und Herrentoilette, Kühlkeller, Lagerkeller sowie die im 1. OG des Hinterhauses gelegenen Räumlichkeiten geräumt unter Übergabe sämtlicher Schlüssel an die Klägerinnen zu übergeben;

die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerinnen DM 10.000,– nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Der Beklagte zu 1) hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat behauptet, die Miete für März 1998 sei bezahlt worden; zudem seien am 3.9.1998 und 2.11.1998 jeweils 5.000,– DM gezahlt worden. Auf den Überweisungsträgern seien Tilgungsbestimmungen für den hälftigen August- und den Septembermietzins getroffen worden. Das Ladenlokal sei Weihnachten und Silvester 1997 betrieben worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie wegen des Ergebnisses der im ersten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme wird auf den Tatbestand der angefochtenen Urteile Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Beklagten zu 1) durch Teilurteil und den Beklagten zu 2) durch Teilversäumnisurteil vom 22.9.1999 zur antragsgemäßen Räumung und den Beklagten zu 1) darüber hinaus zur Zahlung von 4.960,– DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.11.1998 verurteilt. Hierzu hat es ausgeführt, die Beklagten seien mit den Mieten für April und Mai 1998 nicht in Rückstand gewesen, weil ihnen für diesen Zeitraum wegen der nicht herausgegebenen Schlüssel ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden habe; ab August 1998 sei dies entfallen. Außerdem schuldeten die Beklagten die halbe Miete für März 1998, da der Wasserschaden schon am 25.2.1998 eingetreten sei und die Beklagten erstmals am 19.3.1998 versucht hätten, die Schlüssel zu erlangen. Wegen der getroffenen Tilgungsbestimmungen bestünden somit letztlich nur noch Mietzinsansprüche für Oktober 1998 in Höhe von 4.960,– DM. Die fristlose Kündigung vom 5.12.1997 sei aber gleichwohl gerechtfertigt, weil den Klägerinnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses deshalb nicht zumutbar sei, weil die Beklagten das Ladenlokal nicht mehr b...