Rz. 1
Die Rechte des Erwerbers nach erklärter Auflassung bis zur Grundbucheintragung als Eigentümer sind gesetzlich nicht geregelt. Sie sind durch Rechtsprechung und Literatur mit den Begriffen "Anwartschaft" und "Anwartschaftsrecht" in dinglicher Hinsicht ausgestaltet worden.[1]
Die rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung gem. §§ 873, 925 BGB kann nicht von einer Bedingung (z.B. Kaufpreiszahlung) oder Zeitbestimmung abhängig gemacht werden. Deshalb gibt es (anders als beim Kauf beweglicher Sachen; § 449 BGB) keinen Eigentumsvorbehalt (§ 925 Abs. 2 BGB). Eine Zug-um-Zug-Leistung von Kaufpreiszahlung und Erklärung der Auflassung bietet dem Käufer keine Sicherheit dafür, dass er eingetragen wird (siehe Rdn 31, 32). Eine Zug-um-Zug-Leistung von Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung ist durch § 16 Abs. 1 GBO ausgeschlossen. Die Vorleistung einer Vertragsseite ist daher unvermeidlich. Um deren Risiken möglichst klein zu halten, sind Maßnahmen notwendig, von denen die meisten ohne Vormerkung und ohne Einschaltung eines Notars nicht denkbar wären (vgl. Rdn 25 ff., 31 ff.).[2] Bei der Vertragsgestaltung ist Folgendes zu berücksichtigten:
▪ | Der Anwartschaftsschutz des Auflassungsempfängers ist in keiner Stufe absolut (siehe Rdn 26). Er bedarf der Ergänzung durch zusätzliche Maßnahmen (siehe Rdn 27 ff., 32). |
▪ | Die Eintragung einer Vormerkung gewährt noch keinen wirksamen Schutz (siehe Rdn 27). Der Berechtigte benötigt dazu einen durchsetzbaren Anspruch (siehe Rdn 25). |
▪ | Durch Betreuungstätigkeiten eines Notars (§§ 14 Abs. 4, 23, 24 BNotO) können die mit der Vorleistung des Veräußerers oder des Erwerbers verbundenen Risiken nur verringert, nicht ausgeschlossen werden (dazu siehe Rdn 5).[3] |
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