Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 5 Rechtslage ... / I. Maßnahmen zum Schutz des Verkäufers

Rz. 31

Dem Schutz des Verkäufers gegen die Risiken des Verlustes seines Eigentums vor Kaufpreiszahlung dienen z.B.:

▪	Trennung von Kaufvertrag und Auflassung mit der Verpflichtung des Verkäufers zur späteren Auflassung erst nach Kaufpreiszahlung.[66]
▪	Übertragung des Eigentums (§ 873 BGB) verbunden mit einem Rücktrittsvorbehalt vom schuldrechtlichen Vertrag (§ 346 BGB, z.B. bei Zahlungsverzug), der durch Vormerkung für den Verkäufer gesichert werden kann.
▪	Bei Messungskauf (Verkauf einer noch nicht vermessenen Teilfläche) Übertragung des Eigentums am ganzen Grundstück verbunden mit der durch Vormerkung gesicherten Verpflichtung zur Rückübereignung der nichtverkauften Fläche (siehe Rdn 6), erwägenswert z.B. wenn der Käufer das Grundstück zur Finanzierung des Kaufpreises belasten muss und der Verkäufer dabei nicht mitwirken will.
▪	Vollzugsvorbehalt nach § 16 Abs. 2 GBO, wonach die Auflassung nicht ohne Kaufpreishypothek eingetragen werden darf (siehe § 16 GBO Rdn 14 ff.).
▪	Vorbehalt der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) in der Weise, dass in der Urkunde nur die Auflassung erklärt, aber die Eintragung nicht bewilligt und nicht beantragt wird (siehe § 20 GBO Rdn 6)[67] und dem Notar entweder die Eintragungsbewilligung in einer eigenen Urkunde (§§ 39, 40 BeurkG) zur Treuhandverwahrung übergeben oder eine Vollmacht zur Bewilligung und Antragstellung mit der Weisung erteilt wird, von der Bewilligung oder Vollmacht erst nach Bestätigung des Verkäufers über den Empfang des Kaufpreises Gebrauch zu machen.
▪	Vorbehalt der Eigentumsumschreibung durch Anweisung an den Notar gem. § 51 Abs. 1 BeurkG, bis zum Nachweis der Kaufpreiszahlung nur auszugsweise Ausfertigungen und Abschriften der Urkunde ohne Wortlaut der Auflassung und Eintragungsbewilligung zu erteilen.[68]
▪	Schuldrechtliche Vereinbarung über den zeitlichen Aufschub des Vollzugs der Auflassung im Grundbuch,[69] nicht empfehlenswert, weil sie weder vom Grundbuchamt noch vom Notar beachtet werden muss.
▪	Verzicht auf das eigene Antragsrecht der Beteiligten und (verdrängende) Vollmacht für den Notar, in ihrem Namen den Grundbuchvollzug zu beantragen;[70] nach h.M. unzulässig und deshalb nicht empfehlenswert.[71]

[66] OLG Frankfurt DNotZ 1990, 672; Kanzleiter, DNotZ 1996, 249.

[67] Siehe auch Weser, MittBayNot 1993, 253.

[68] Reithmann, DNotZ 1975, 324, 330; Ertl, DNotZ 1975, 644, 646; Eckhardt, DNotZ 1983, 96.

[69] BGH DNotZ 1990, 289, 290; OLG Düsseldorf NJW 1954, 1041.

[70] OLG Hamm DNotZ 1975, 686.

[71] OLG Frankfurt a.M. DNotZ 1992, 389; OLG Hamm DNotZ 1975, 686; zur Unzulässigkeit hinsichtlich des Verzichts auf das Antragsrecht nach § 13 GBO Demharter, § 13 Rn 57; Bauer/Schaub/Bauer, § 13 Rn 59; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 88, 183; Herrmann, MittBayNot 1975, 173; Ertl, DNotZ 1975, 644, 665.