Dachböden oder Speicher dürfen regelmäßig nicht für Wohnzwecke genutzt werden.[1] Die Umwandlung eines Speicherraums stellt eine bauliche Veränderung sowie eine Änderung der nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Zweckbestimmung dar. Der Ausbau in einen Wohnraum bedarf bezüglich des Elements der baulichen Veränderung zwar nur eines mehrheitlichen Gestattungsbeschlusses, bezüglich des Elements der Änderung der Zweckbestimmung allerdings nicht nur der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wenn dieser Raum nicht von vornherein für Wohnzwecke vorgesehen war, sondern auch einer Änderung der Teilungserklärung. Ausnahmsweise kann ein Mehrheitsbeschluss ausreichen, wenn der Ausbau bereits in der Teilungserklärung geregelt ist.
Einbau von Dachfenstern oder -gauben
Gestattet die Teilungserklärung den Ausbau eines Dachbodens als Wohnung, schließt dies das Recht ein, in die Dachfläche Dachfenster oder Dachgauben zur notwendigen Lichtzufuhr für die Wohnung einzubauen. Als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt sich andererseits nicht die Befugnis, eine Dachloggia zu errichten.[2]
Ein durch die Teilungserklärung begründetes Sondernutzungsrecht an einem "Spitzboden" reicht nicht zu dessen Ausbau, auch wenn der Spitzboden im Aufteilungsplan als "ausbaufähig" beschrieben ist.[3] Fehlen ausdrückliche Genehmigungen in der Teilungserklärung, sind die mit dem Ausbau verbundenen Beeinträchtigungen von den anderen Eigentümern nicht zu dulden. Insoweit ist vielmehr zu beachten, dass seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Gestattungsbeschlusses bedarf. Einen Anspruch auf Gestattung einer Baumaßnahme hat ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG ausschließlich dann, wenn die bauliche Veränderung mit keinen Beeinträchtigungen für andere Wohnungseigentümer verbunden ist oder entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer ihr Einverständnis mit der baulichen Veränderung erklärt haben. Als Beeinträchtigung anzusehen wären:
- eine höhere Belegungsdichte
- die mit den künftigen Wohnräumen verbundene Geräuschentwicklung
- die Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum durch Installation von Anschlüssen, Versorgungsleitungen etc.
- eine Veränderung des optischen/architektonischen Gesamteindrucks.
Wäre die Baumaßnahme mit derartigen Beeinträchtigungen verbunden, könnte sie zwar dennoch mehrheitlich gestattet werden, ein Anspruch auf Gestattung würde aber nicht bestehen.[4] Bereits vorgenommene Veränderungen müssten zurückgebaut werden.
Anforderungen an den Schallschutz
Bei einem Dachausbau oder Speicherausbau ist stets zu beachten, dass sich die Anforderungen an den Schallschutz nach dem zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden Schallschutzniveau zu richten haben.[5]
Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nämlich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Erhaltung oder ggf. zugleich der Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden.[6]
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