Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums

Zusammenfassung

Überblick

Bauliche Veränderungen stellen sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht an. Allerdings dürfen bauliche Veränderungen nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligen und auch nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen. Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung werden mit einfacher Mehrheit beschlossen.

1 Grundsätze

Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) mit Wirkung seit 1.12.2020^[1] grundlegend reformiert. Soweit zum näheren Verständnis förderlich, werden nachfolgend auch Altregelungen vor Inkrafttreten der Reform thematisiert.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl I 2020 S. 2187.

1.1 Was sind bauliche Veränderungen?

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar.

Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen stellen solche der Instandhaltung und Instandsetzung dar (§ 13 Abs. 2 WEG). Diese sind in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die ein jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat. Die Termini "Instandhaltung" und "Instandsetzung" gebraucht das Gesetz deshalb nicht mehr, weil deren Unterscheidung nur äußerst selten eine Rolle in Gemeinschaftsordnungen spielt, in denen es um die Pflichten und Kostentragung geht.

Umstritten ist, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung ebenfalls als baul...