Zusammenfassung
Abstandszahlungen sind Geldleistungen, um einen anderen zum Abschluss einer bestimmten Vereinbarung zu bewegen.
Häufig werden Abstandszahlungen geleistet, um den Vertragspartner zur Aufhebung eines langfristigen Mietvertrags zu veranlassen, z. B. den Mieter zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags über die unter Kündigungsschutz stehende Wohnung. Umgekehrt können entsprechende Zahlungen auch vom Mieter angeboten werden, um die vorzeitige Entlassung aus einem langfristigen Mietverhältnis zu erreichen.
1 Freie Vereinbarung
Grundsätzlich können Abstandszahlungen frei vereinbart werden. Lediglich bei Sozialwohnungen sind einmalige Leistungen mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung unzulässig.[1] Eine Vereinbarung, durch die sich der Mieter verpflichtet, für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand infolge der vorzeitigen Vertragsauflösung eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete (netto/kalt) ohne besonderen Nachweis des Vermieters zu zahlen, ist auch formularvertraglich wirksam.[2]
Gesonderte Vereinbarung bei Aufhebung
Nach Auffassung des LG Frankfurt/M.[3] gilt dies jedoch nur für eine gesondert getroffene Vereinbarung anlässlich der Aufhebung des Mietvertrags, nicht aber für Klauseln in einem Formularmietvertrag. Auch eine Formularklausel, wonach der Mieter als "Kosten des Vertrags" die Gebühren des vom Vermieter für den Vertragsschluss beauftragten Rechtsanwalts bezahlen soll, ist unzulässig und kann einen Zahlungsanspruch des Vermieters nicht stützen.[4]
Unwirksam ist ferner folgende bereits im Mietvertrag enthaltene Formularklausel: "Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat".[5]
1.1 Umzugskostenpauschale
Bei Eigentumswohnungen werden gelegentlich durch Beschluss sog. Umzugskostenpauschalen vereinbart. Sie sollen etwaige Schäden, die beim Auszug eines Mieters entstehen können (z. B. Treppenhausbeschädigung), abdecken. Der Umlagefähigkeit dieser Kosten auf Mieter stehen im Einzelfall gesetzliche Vorschriften nicht entgegen, während eine entsprechende formularvertragliche Vereinbarung (auch durch mehrfache inhaltsgleiche Verwendung) wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 5 bzw. § 307 BGB als pauschalierter Schadensersatzanspruch unwirksam ist.
1.2 Ablösezahlungen
Auch sog. "Ablösezahlungen" werden häufig als Abstandszahlungen bezeichnet, die vom Nachmieter oder dem Vermieter an den Vormieter als Ausgleich für das Zurücklassen von Einbauten oder Einrichtungsgegenständen geleistet werden und nichts anderes als die Zahlung des Kaufpreises für diese Gegenstände darstellen.
2 Bei frei finanziertem Wohnraum
Im frei finanzierten Wohnungsbau sind solche Vereinbarungen über die Zahlung eines Entgelts für zurückgelassene Gegenstände bzw. Einbauten grundsätzlich zulässig. Ein solcher Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist jedoch im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt.[1] Durch diese Regelung soll der neue Mieter vor dem nicht seltenen Fall geschützt werden, dass er vom Vormieter z. B. bei der Besichtigung der Wohnung Gegenstände oder Einrichtungen erwirbt, anschließend aber der Mietvertrag mit dem Vermieter aus irgendwelchen Gründen nicht zustande kommt. In diesem Fall ist auch der Kaufvertrag hinfällig.[2]
Höhe der Ablösezahlung
Die Vereinbarung über die Höhe des Kaufpreises ist unwirksam, soweit dieser in auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.[3] Ein auffälliges Missverhältnis ist gegeben, wenn der vereinbarte Kaufpreis den objektiven Wert (Zeitwert) des Inventarstücks oder der Einrichtung um mehr als 50 % überschreitet.[4] Dies gilt ebenfalls für Ablösevereinbarungen, die nicht Inventarstücke oder Einrichtungen, sondern andere Leistungen des bisherigen Mieters betreffen, insbesondere Renovierungsleistungen oder Einbauten, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden sind (z. B. Heizungsanlage). § 4a Abs. 2 WoVermG ist insofern entsprechend anwendbar.
Für die Wertermittlung ist nicht auf den Verkehrswert, d. h. den Preis, der nach dem Ausbau erzielt werden kann, abzustellen, sondern auf den Gebrauchswert, d. h. den Wert, den die Einrichtung für die Wohnung hat.[5]
Dementsprechend ist bei der Wertermittlung ...
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