LG Frankfurt am Main Urteil vom 23.08.1994 - 2/11 S 113/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Pauschalabgeltung bei vorzeitiger Vertragsbeendigung. Wohnraummiete: Beweismittel und Stichtagszuschlagsberechnung bei Mietpreisüberhöhung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Die in dem Mietvertrag vereinbarte Pauschalabgeltungsklausel für den Fall einer vorzeitigen Auflösung des Vertragsverhältnisses ist unwirksam, wenn dem Mieter der Beweis geringeren Aufwandes abgeschnitten ist.

2. Das Zivilgericht ist in der Wahl des Beweismittels zur Feststellung einer Mietpreisüberhöhung unabhängig; der Mietspiegel Frankfurt/M 1990 ist als Beweismittel zur Überzeugungsbildung des Gerichts tauglich.

3. Laufende Aufwendungen, die eine Mietpreisüberhöhung ausschließen, muß der Vermieter in Form einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen.

4. Läßt sich die vom OLG Stuttgart (1993-12-15, 8 REMiet 4/93, WuM 1994, 58) geforderte Stichtagszuschlagsberechnung mit vertretbaren Mitteln nicht durchführen, scheitert insoweit die Befolgung des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart.

Tatbestand

Die Kläger bewohnten aufgrund eines Mietvertrages vom Zeitraum 1.7.1989 bis August 1991 eine Wohnung der Beklagten. Als Staffelmiete war zunächst ein Betrag vom 1.7.1989 bis 30.6.1990 850,- DM vereinbart, für das nächste Jahr 910,- DM, ab 1.7.1991 sollten 970,- DM gezahlt werden. Außerdem leisteten die Kläger eine Kaution in Höhe von 3.300,- DM. Im Mietvertrag ist unter § 26 Nr. 1 eine pauschale Abgeltung in Höhe von 800,- DM bei vorzeitiger Aufhebung des Vertrages vereinbart. Der Vertrag war zunächst bis 30.6.1994 abgeschlossen, wurde aber einverständlich im August 1991 aufgehoben.

Die Kläger verlangen nun Rückzahlung der Kaution sowie Rückzahlung angeblich überhöhter Miete. Die Beklagte hat einen Teil der Kaution zurückbezahlt, auf die Staffelmieterhöhungen für die Monate Juli und August 1991 verzichtet.

Im angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt/M. nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Miete der Klage nur in ganz geringem Umfang stattgegeben.

Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt. Sie sind der Auffassung, daß der Feststellung der ortsüblichen Miete hier der Frankfurter Mietspiegel hätte zugrundegelegt werden müssen. Außerdem halten sie das Gutachten für nicht sachgerecht. Die pauschale Abgeltungsgebühr in § 26 sei unwirksam.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, daß die Wohnung voll finanziert sei, so daß die Wesentlichkeitsgrenze bei 50% liege. Der Frankfurter Mietspiegel sei nicht anwendbar.

Gemäß Beschluß der Kammer v. 5.7.1994 ist nochmals Beweis erhoben worden durch Vernehmung des Sachverständigen S.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zum Teil begründet.

Die Kläger haben zunächst einen Anspruch auf Rückzahlung eines weiteren Restbetrages aus der Kaution in Höhe der Pauschalsumme von 800,- DM. Die Vereinbarung dieser Pauschalsumme verstößt gegen § 11 Nr. 5b AGB-Gesetz. Denn mit der Formulierung, daß die Vermieterin ohne jeden Einzelnachweis für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages eine Pauschalsumme für den daraus entstehenden Aufwand verlangen kann, schneidet sie den Mietern den Beweis ab, daß nur eine geringere Summe für die Auflösung des Vertrages und die Neuvermietung angefallen ist. Die Formulierung dieser Klausel ist so ausgestaltet, daß sie die Geltung für alle Fälle beansprucht. Daraus muß bei objektiver Beurteilung der Mieter den Schluß ziehen, daß ihm die Möglichkeit des Gegenbeweises überhaupt nicht offensteht. Die Beklagte als Vermieterin kann sich für die Zulässigkeit dieser Klausel nicht auf den RE des OLG Hamburg v. 17.4.1990 (WM 1990, 244) stützen. Dieser RE wird von ihr wie auch vom angefochtenen Urteil fehlinterpretiert. Das OLG Hamburg hat nämlich ausdrücklich nicht über eine Klausel im Mietvertrag entschieden, sondern über eine gesondert getroffene Vereinbarung über die pauschale Abgeltung von Kosten anläßlich der Aufhebung des Mietvertrages in diesem Mietaufhebungsvertrag. Die vom LG Hamburg zur Vorlage gebrachte Klausel, die mit der hier vorliegenden identisch ist, ist vom OLG Hamburg nicht seiner Entscheidung zugrundegelegt worden; es hat hinsoweit ausdrücklich gesagt, daß die Vorlage bezüglich dieser Klausel unzulässig ist.

Die Kläger haben ferner einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung einer Miete in Höhe von insgesamt 4.899,72 DM. Denn die von der Beklagten verlangte Miete verstieß gegen § 5 WiStG, die Vereinbarung war daher hinsichtlich des überschießenden Betrages zuzüglich der Wesentlichkeitsgrenze von 20% unwirksam gemäß § 134 BGB.

Entgegen der Auffassung im angefochtenen Urteil und entgegen der Auffassung der Beklagten ist das Gericht nicht gezwungen, bei der Feststellung der ortsüblichen Miete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Kammer steht es vielmehr frei, im Rahmen einer Beweiserhebung über die ortsübliche Miete das jeweils taugliche Beweismittel auszuwählen (Hummel, WM 1993, 637). Der Mietspiegel stellt grundsätzlich ein taugliches ...