Im frei finanzierten Wohnungsbau sind solche Vereinbarungen über die Zahlung eines Entgelts für zurückgelassene Gegenstände bzw. Einbauten grundsätzlich zulässig. Ein solcher Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist jedoch im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt.[1] Durch diese Regelung soll der neue Mieter vor dem nicht seltenen Fall geschützt werden, dass er vom Vormieter z. B. bei der Besichtigung der Wohnung Gegenstände oder Einrichtungen erwirbt, anschließend aber der Mietvertrag mit dem Vermieter aus irgendwelchen Gründen nicht zustande kommt. In diesem Fall ist auch der Kaufvertrag hinfällig.[2]
Höhe der Ablösezahlung
Die Vereinbarung über die Höhe des Kaufpreises ist unwirksam, soweit dieser in auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.[3] Ein auffälliges Missverhältnis ist gegeben, wenn der vereinbarte Kaufpreis den objektiven Wert (Zeitwert) des Inventarstücks oder der Einrichtung um mehr als 50 % überschreitet.[4] Dies gilt ebenfalls für Ablösevereinbarungen, die nicht Inventarstücke oder Einrichtungen, sondern andere Leistungen des bisherigen Mieters betreffen, insbesondere Renovierungsleistungen oder Einbauten, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden sind (z. B. Heizungsanlage). § 4a Abs. 2 WoVermG ist insofern entsprechend anwendbar.
Für die Wertermittlung ist nicht auf den Verkehrswert, d. h. den Preis, der nach dem Ausbau erzielt werden kann, abzustellen, sondern auf den Gebrauchswert, d. h. den Wert, den die Einrichtung für die Wohnung hat.[5]
Dementsprechend ist bei der Wertermittlung für eine Einbauküche der objektive Wert der den Räumlichkeiten angepassten Küche einschließlich Arbeitsplatte maßgeblich und nicht der Preis, den die Küche in ausgebautem Zustand auf dem Markt erzielen würde.[6] Der Nachmieter spart sich Transport- und Einbaukosten, sodass es angemessen ist, auf den Gebrauchswert und nicht auf den Verkehrswert (Zeitwert) der Gegenstände in ausgebautem Zustand abzustellen.[7]
Da eine Ablösevereinbarung nur unwirksam ist, "soweit" Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, bleibt sie mit dem rechtlich unbedenklichen Teil wirksam.[8]
Beschränkung auf Teilzahlung
Dies bedeutet, dass der Wohnungssuchende nicht den gesamten, sondern nur den Teil des Kaufpreises zurückverlangen kann, der den Zeitwert zuzüglich 50 % überschreitet.
Verstecktes Entgelt
Unbeschadet dessen ist die Kaufpreisvereinbarung unwirksam, wenn sie ein verstecktes Entgelt für das Überlassen der Wohnung darstellt.[9] In diesem Fall kann die Unwirksamkeit der Ablösevereinbarung nach Ansicht des LG Hamburg[10] auch auf einen Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Ziff. 2 WoVermG gestützt werden, wenn der neue Mieter die Wohnung erst von dem weichenden Mieter nachgewiesen bekommen hat. Gemäß dieser Bestimmung steht dem Wohnungsvermittler ein Provisionsanspruch nicht zu, wenn er Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder Mieter der Wohnung ist, da hier keine echte Maklertätigkeit vorliegt.[11]
Unwirksam ist auch eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt.[12] Wirksam ist jedoch eine Vereinbarung über die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen.[13]
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