OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 17.04.1990 - 4 U 222/89

Tenor

In einem auf Wunsch des Mieters abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag über Wohnraum ist folgende Formularklausel wirksam: „Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand Ihrer vorzeitigen Vertragsauflösung bezahlen Sie eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete – netto/kalt – ohne besonderen Nachweis des Vermieters.”

Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.

Tatbestand

I.

Das Landgericht Hamburg hat dem Senat durch Beschluß vom 31. Oktober 1989 die nachstehend wiedergegebenen Rechtsfragen zur Entscheidung nach Art. III des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes vorgelegt:

„1) Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum folgende Formularklausel hinsichtlich der Vereinbarung einer pauschalen Unkostenabgeltung wirksam:

‚Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses auf Wunsch des Mieters kann nur durch eine berechtigte, außerordentliche Kündigung oder mittels eines zwischen den Vertragsparteien einvernehmlich zustande gekommenen Mietaufhebungsvertrages erfolgen, anderenfalls wird für den Fall eines Auszuges des Mieters die Regelung des § 552 BGB als im beiderseitigen Interesse liegend hier vereinbart. Mieter und Vermieter vereinbaren für den Fall des Abschlusses einer Mietaufhebungsvertrages sowie für Kündigungen des Vermieters aus wichtigem Grund hiermit, als pauschale Unkostenabgeltung, ohne Einzelnachweis, die Höhe einer Monatsmiete für Weitervermietungsaufwand, wie z.B. Insertion, Abrechnung, Buchungen, Wohnungsabnahme etc. Diese Vereinbarung gilt auch dann, wenn der Mietaufhebungsvertrag durch richterliche Gestaltung zustande kommt. Überführt hiervon bleibt das Recht des Vermieters, bis zur Neuvermietung eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete einschließlich Heizungs- und Nebenkosten sowie weitergehende Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Regelung des § 11, Nr. 5 b AGBG wird hiervon nicht berührt, ein diesbezüglicher Gegenbeweis steht dem Mieter frei.’?

2) Sollte das Hanseatische Oberlandesgericht zu Hamburg die Wirksamkeit der unter 1) genannten Klausel verneinen, soll weiter folgende Rechtsfrage vorgelegt werden: Ist in einem Mietaufhebungsvertrag über Wohnraum folgende Formularklausel wirksam:

‚Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand Ihrer vorzeitigen Vertragsauflösung bezahlen Sie eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete – netto/kalt – ohne besonderen Nachweis des Vermieters.’?”

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin schloß mit der Beklagten als Mieterin am 17. Dezember 1985 einen befristeten Mietvertrag am 17. Dezember 1985 einen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, mit dem sie ihr ab dem 15. Januar 1986 eine 3-Zimmer-Wohnung in 2000 Hamburg 70, … 2 a, für zunächst zwei Jahre fest zum Gebrauch überließ. § 17 Ziff. 3 des Vertrages enthielt die in der Vorlagefrage zu 1) genannte Formularklausel. Die monatliche Miete betrug DM 650,– netto/kalt zzgl. Vorauszahlungen für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Die Beklagte zahlte eine Kaution in Höhe von DM 1.850,–.

Mit Schreiben vom 8. Oktober 1987 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis unter Benennung einer Nachmieterin zum 31. Oktober 1987. Die Klägerin bestätigte mit Formularschreiben vom 14. Oktober 1987 den „Kündigungswunsch” der Klägerin, verwies aber darauf, daß eine Kündigung erst zum 15. Januar 1988 möglich sei. Gleichzeitig erklärte sie sich unter einer Reihe von Bedingungen zur vorzeitigen Vertragsauflösung bereit. Ziff. 2 des Bedingungskatalogs enthielt die in der Vorlagefrage zu 2) genannte Formularklausel. Ziff. 7 bestimmte, daß beim Auszug des Mieters auf dessen Kosten eine Zwischenablesung der Wärmedienst-Meßgeräte veranlaßt wird. Mit dem Inhalt des Schreibens vom 14. Oktober 1987 erklärte sich die Beklagte am 19. Oktober 1987 einverstanden. Diese Erklärung hat sie im Laufe des Rechtsstreits wegen arglistiger Täuschung und Drohung angefochten. Die Klägerin vermietete die Wohnung neu zum 1. Dezember 1987.

Die Beklagte begehrt von der Klägerin widerklagend Rückzahlung eines Teilbetrages der Mietkaution und Auszahlung von Betriebs- und Heizkostenguthaben, insgesamt DM 1.298,68. Die Klägerin hat gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten unter anderem mit einem Anspruch auf Zahlung von DM 650,– als Pauschalabgeltung für erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand wegen vorzeitiger Vertragsauflösung aufgerechnet. Sie beruft sich dabei auf § 17 Ziff. 3 des Mietvertrages vom 17. Dezember 1985 bzw. auf Ziff. 2 des Mietaufhebungsvertrages vom 14./19. Oktober 1987. Die Beklagte hat insoweit lediglich einen Betrag von DM 139,71 anerkannt und von ihrer Forderung abgesetzt.

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat der Widerklage durch Urteil vom 12. Dezember 1988 in vollem Umfang stattgegeben. Es hat zur Begründung unter anderem ausgeführt, die Mietaufhebungsvereinbarung sei nicht aufgrund der Anfechtungserklärung der Beklagten nach §§ 123, 142 Abs. 1 BGB nichtig; die Beklagte habe nichts für einen Anfech...